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8月23日，住建部在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。8月20日上海市市长龚正提出，浦东新区试点推行房屋养老金制度，计划明年全面铺开。

什么是房屋养老金？房屋养老金可理解为房屋的维修基金，专项用于老旧房屋的维修和更新改造。我国普通住宅设计使用年限为50年，但实际中由于环境、施工质量、使用维护、拆迁等问题，住宅的使用年限往往低于设计寿命，城市住宅的平均实际寿命在30年左右。根据住建部此前采访，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计2040年前后这个比例将上升到近80%。在住房存量时代，大量老旧房屋有待更新维护，以减少安全隐患、提升居住质量，为此需要解决资金来源问题，房屋养老金制度应运而生。

我国对房屋养老金的探索早已有之，2007年颁布的《 》建立了房屋养老金的“个人账户”部分。住宅专项维修资金由业主交存，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。根据规定，商品住宅每平方米建面的首期维修资金交存数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但在实际中，维修资金往往难以满足房屋“应修尽修”的需求，一方面是部分业主对维修资金了解与认识不到位，认为“可缴可不缴”，导致维修资金归集不足。另一方面，维修资金使用有繁琐的审批程序，使用效率较低。此外，业主大会或代管部门对维修资金的保值增值管理也有所欠缺。

在现有的住宅专项维修资金基础上，有必要进一步优化房屋养老金制度，尤其从政府层面提供稳定的资金支持和管理保障。2022年5月，国务院办公厅在《 》中提到“研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年3月，住建部等15部门联合发布《 》，也提到开展房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点。此次新闻发布会上，住建部强调，房屋养老金制度试点的重点是政府把公共账户建立起来。

何为公共账户？根据2023年两会期间人大代表佘才高的提议，房屋养老金可由公共账户和个人账户两部分组成，实行分类管理。个人账户即目前的住宅专项维修资金账户。公共账户的资金来源包括土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等。公共账户资金遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，由省、自治区、直辖市房星养老金管理机构统一进行集中管理，主要用于房屋日常体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

房屋养老金制度的建立，主要是为房屋日常维修提供资金，减少房屋老化和维护不及时导致的安全风险。若公共账户能够建立，或将有效缓解维修资金短缺，提升居民居住质量。不过，在实际落地过程中，房屋养老金制度可能面临如下约束： （1）资金来源问题。从提议来看，房屋养老金的公共账户资金应主要来自财政拨款，但考虑到个人账户仍需业主缴存资金，房屋体检、房屋养老金、房屋保险的推行是否会导致购房成本的提升有待进一步观察。 （2）直管部门的设立与资金监管问题。根据《 》，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。若建立公共账户，或需建立专门的房屋养老金管理机构，以便更好地归集、使用、管理房屋养老金。在资金监管上，如何确保专款专用、合理使用、提高使用效率等，还需要进一步探索。 （3）保值增值问题。建立公共账户之后，我国房屋养老金的规模将会扩大，保值增值的重要性上升。目前，我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为2%，收益率水平有待提高。