250825--东北地产 | ...

·政策核心内容对比：上海与北京政策在核心内容上有相似与差异。相似处有两点：一是限购政策，均采用外环外（上海）/五环外（北京）不限套数的限购放松政策；二是公积金政策，均提升公积金贷款额度，支持‘又提又贷’。差异方面，上海作为房产税试点城市（国内仅上海、重庆），优化了房产税政策，非上海户籍居民家庭买首套住房，不论面积大小暂免征收房产税；二套及以上住房，无论户籍，按家庭人均60平扣除免税面积，与此前一致。此外，政策对核心区域有间接影响，以上海为例，外环外不限套数后，外环内可买满两套，释放购房名额。市场原预期上海政策9月出台，实际8月底落地，时间提前，力度和时间超预期。 ·北京政策效果数据：北京新政对新房销售带动作用明显。政策出台首周，新房成交环比提升50%-60%，五环外优质板块如海淀、昌平的上地、西二旗周边等，环比增幅达60%-80%；第二周热度延续，环比仍有50%左右增长，前两周效果较好。二手房市场，政策后带看量环比增长约15%，成交量环比增长10%-15%，带动作用弱于新房。与去年924政策对比，去年新政首月新房成交环比翻倍（100%以上），二手房环比提升50%以上；今年8月8日政策效果略低，因去年是含限购调整、税费减免、房贷利率下降等的组合拳，单条政策力度更大。 ·上海政策效果预期：上海与北京本次政策力度基本一致，但上海在人口吸引和产业支撑方面更具优势。人口吸引上，上海落户政策宽松，研究生毕业找到工作可直接落户，特定本科院校毕业生、QS前100留学生找到工作也可直接落户；产业支撑上，上海在新能源（如特斯拉等车企引入）、半导体（如上海微电子、华为、小米等产业发展）、AI及机器人等新兴产业领域均处于引领地位，市场活力更强，政策效果弹性更大。短期效果预测，上海新房成交首周预计环比翻倍（100%），二手房环比增长30%-40%。持续性方面，政策效果预计持续至金九银十（三季度至11月），首月环比翻倍，第二月环比大几十增长，11月环比约50%-60%；后续效果需观察2026年小阳春，预计小阳春前可能还有一波政策。 ·潜在政策方向：后续地产政策可从四方面展望：一是限购政策放松，当前北京、上海已放松限购，但深圳尚未跟进，大概率将参考北京、上海政策思路，可能保留罗湖、南山、福田、宝安中心区等核心区的限购政策，其他区域取消购房套数限制，且可能在本周内出台。二是总量货币政策联动，若美联储9月降息，国内降息空间或被打开，对利率敏感的地产行业形成利好。三是城市更新与城中村改造，在中央城市工作会议、政治局会议及国务院相关会议推动下，2025年下半年（三四季度）将快速落地。具体来看，上海内环内如外滩源区域、北京五环外产业基地附近、广州冼村、深圳福田/罗湖等核心地段的城中村改造及拆迁进度将加快，但北京重点方向为五环外产业区附近，与上海核心区拆迁有所差异。四是收储与闲置用地回收，闲置用地回收进展较快，截至当前，全国城市回收闲置用地规模约4000亿 5000亿，已发行专项债1500亿（5月底仅约700亿），全年或达3000亿 4000亿；企业通过将闲置用地卖回政府（地方平台用专项债承接）可改善现金流，优化资产负债表。收储方面，政策放宽收购主体，鼓励信达资产管理等金融央企与地方城投合作，可使用保障房再贷款额度（3000亿额度不足可追加），信达资管因融资成本低、专业化能力强，在收储项目中更具优势。总体而言，当前房地产市场尚未明显好转，后续政策出台概率较大，值得重点关注。 ·投资逻辑转变：地产板块投资逻辑已转变。2025年7月前，以左侧埋伏逻辑为主；随着股市进入牛市，现转变为补涨和跟涨逻辑。在此逻辑下，只要有催化剂，地产指数及板块内优质标的均可上行。 ·存量地产三方向推荐：在降息（包括美联储及国内可能的降息趋势）大背景下，红利类资产估值将持续抬升，对应到地产板块，重点推荐存量地产方向的三个分支：商业地产、物业管理和二手房中介。

商业地产方面，核心推荐新城控股。其商业地产业务运营优质，当前收入120亿，利润50亿。估值上，按10倍（较低水平）算，对应500亿市值；对标港股15倍估值，对应750亿市值。2024 2025年租管费收入双位数增长，同店同比增长5%，且有新商场开业，收入和利润有望上升。虽住宅开发业务目前被视为负面拖累，但拖累将减少，或从负估值转为零估值，推动估值修复。此外，还可关注华润置地、华润万象生活。

物业管理方面，推荐绿城服务、华润万象生活，重点关注万物云。万科虽有债务压力但获股东支持，若资金状况改善，万物云估值有望提升。

二手房中介方面，推荐我爱我家与贝壳，两公司股价未明显上涨甚至部分下跌，提供买入机会。

地产开发领域也有优质标的。中国金茂性价比最高，其股价前期大跌后反弹，估值低；历史业绩拖累（减值）已出清；正积极在北京、上海拿地，后续拿地将催化股价和估值。此外，建发国际集团、越秀地产、滨江集团也值得关注。

政策层面，上海地产政策超预期，预计政策后新房成交量翻倍，2025年三四季度将维持高位。地产板块后续仍有政策催化剂，优质个股值得关注和投资。