【纪要】250617--华泰证...

·国常会提地产的特殊性：过去两年，每次国常会单独提地产后，均会迎来政策宽松。如2024年3月会议提出因城施策，4月启动去库存；2024年提出解放思想后，9月启动促行业企稳政策。可见，国常会提及地产对后续政策有引领性，能提升政策关注度。 ·政策提出的数据背景：此次会议提出相关内容，是因数据走弱。无论是高频数据，还是2025年5月统计局数据，均反映行业进一步走弱。需回顾2025年5月以来数据变化，明确行业实际表现。

·销售端数据表现：5月商品房销售面积同比降3%、金额降6%，环比增10%、13%；1-5月累计降3%、4%，较2024年全年（降20%）有所改善，但同比降幅扩大，需警惕。 ·高频数据表现：6月（截至目前）44个重点城市新房成交面积同比降12%、环比增1%；22个城市二手房成交面积同比降4%、环比增9%。二手房单月增速逐月下滑：4月增19%，5月增6%，6月转负。42个城市二手房门店成交套数环比降5%，带看人数环比降11%，弱于2025年二三月份，与2024年12月相近。

·政策框架与转型方向：2025年以来，稳住楼市是重要话题。2025年三四月份数据表现尚可，曾提出持续巩固止跌回稳态势，但近期国常会表态升级为加大力度推进房地产商直接回款。政策框架强调坚持稳中求进、先立后破，有序搭建基础性制度。‘先立后破’一词自2023年年底相关会议针对房地产提出，意味着行业将双轨并行：一方面，当前房地产市场虽在止跌回稳方向迈进，但仍处调整过程，市场信心和供求关系待改善，需通过政策稳住基本面；另一方面，同步向新模式转型，搭建基础性制度，包括研究房屋销售制度、房屋养老金制度、现房销售制度等，从拿地到售后各环节完善市场框架。 ·优质住宅与城市更新：政策提出扎实推进优质住宅建设，并将其纳入城市更新机制，在规划、土地、财政、金融方面给予支持， 。当前市场问题在于同质化房子过多，好房子（层高合适、位置及配套良好）不足，导致部分城市更新和城中村改造推进困难——拆除老小区后若仅建设普通房子，无法解决需求问题。因此，未来或通过建设更高配套、可能更低容积率但更受欢迎的优质住宅，减少闲置库存并吸引入住。 ·库存摸底与政策优化：政策提出对全国房地产供地和在建项目进行摸底，核心背景是当前房地产无效供给（土地、建成及在建房屋）过多，有效库存不足，导致房价难稳。摸底旨在为后续收储土地或房子提供数据支持，增强政策执行底气。同时，政策将进一步优化现有框架，提升系统性和有效性。当前重点城市限购放松仍有空间：广州已全面解除限购（含限贷等行政政策），深圳部分片区未完全放松，北京限制较严，上海外环内仍有严格限制。考虑到部分一线城市数据走弱，预计2025年三季度（七八月份）或有相关政策出台。 ·稳定预期与政策节奏：政策强调多管齐下时，稳定预期被置于首位，因预期直接影响购房和投资行为——预期向好才会购买，预期不稳则政策效果受限。2025年以来，稳住楼市是政府工作报告的重要任务，需通过宣传或政策支持持续释放积极预期。2025年3月数据支持下预期较好，但近期数据走弱导致预期不稳，当前有充足理由期待政策稳定预期。从政策节奏看，2024年数据走弱后5月、9月均出台政策，而当前政策空窗期已近半年，预计2025年七八月份或有增量政策落地。

·A股重点标的推荐：从区域政策弹性看，北京历来政策释放弹性较弱，相比之下，上海本地公司更具机会和关注度。基于此，当前重点推荐的A股标的为首推的城投控股、城建发展，以及后续关注的滨江集团、新城控股、招商蛇口等。 ·港股投资机会分析：港股市场当前存在显著投资机会。从流动性角度，去美元化过程中，人民币有潜在升值机会，海外资金和内地出海资金配置人民币资产时，香港资产是首选（海外配置中国的第一站、内地资金出海的第一站），这将为香港股市、楼市带来相关性机会。历史上，港股曾出现三波牛市，每次恒生指数涨幅超50%后，约11个月至一年会因股市财富效应带动本地楼市成交量及房价企稳，本次流动性驱动的结构性机会预计也将对香港股市和楼市产生积极影响。从基本面看，香港房地产市场过去四五年表现一般，房价持续调整，但近期出现核心变化：一是利率快速下行， ；二是人口回流， （当前以租房为主，未来租房需求有望转化为购房需求）；三是政策优化，过去两年香港不断出台楼市重磅政策（如调整首付比例），大幅降低购房负担。在配置方向上，一方面可关注香港本地拥有较多房产的公司（受益于资源价格回升）及具备长期稳定股息派息的公司（受海外资金青睐）；另一方面，物业公司存在资金配置需求提升带来的机会，如华润万象生活（上月金股）、绿城服务、中海物业、保利物业等。当前开发公司经过前几个月调整后，机构配置少、估值及位置合适，配置胜率较高，未来需持续关注政策落实力度及影响。