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【弘则FICC李晓曈】1017住建部发布会快评

1、国内地产的问题在于居民部门资产负债表受损和收入及房价预期的问题（直观体现在二手房抛压上），这种状态下，购房限制性政策和开发商贷款审核的放松都只是边际政策，需要对居民资产负债表和收入预期形成强有效修复，这一点只能靠财政。市场之所以关心今天的住建部发布会，本质也是想透过地产政策揣摩财政力度。

2、货币化安置是有效思路，从实质效果接近对居民部门直接放水，16年棚改之所以效果显著也是基于此底层逻辑。但体量和力度同样关键，相比上一轮棚改，100万套的体量并不算大，况且今年以来城中村的推进缓慢除了资金还有开发商意愿问题，和项目预期收益有关，财政部虽有态度（尝试做预期管理），但具体落地力度只能边走边看。

3、专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施。我们前期强调过，目前收储的很大一部分约束来自项目的预期回报，隐债管控大环境下，由地方政府自主评估再支出，一来意味着项目“经济性”的优先级会提升；二来，“折价收地”的成本诉求和“拖底房价”的政治诉求也会存在冲突。

4、除此之外，其余提及的政策主要围绕“白名单”优化、赋予城市政府调控自主权、调整或取消各类住房限制性政策、政策行和央行提供信贷支持等，依然处于常规的边际政策范畴，影响和意义都不大。

5、总结来看，住建部发布会本身很难对市场财政预期构成进一步加强，下一个观测节点在人大常委会和政治局会议。就政策博弈而言，后续进一步向上的宏观驱动来自财政的两个细节维度（“给多少钱”和“钱给到谁”）的超预期，向下的宏观驱动则来自政策力度被证伪（依旧是拖底思路），迟迟等不到政策也容易带来情绪冷却。