【纪要】250708--华泰证...

·香港零售额数据表现：香港5月零售额数据值得关注，上周发布的数据显示，5月零售额达313亿，同比增长2.4%，环比增速较上月提高4.5个百分点，为2024年2月以来首次正增长。数据发布当日，香港本地商业股及持有商业地产的公司股价反弹。此前香港消费额受人口减少、港人北上消费等因素压制，5月数据改善反映市场积极迹象。 ·消费结构变化亮点：5月消费数据中，非必需品消费结束2024年以来连续16个月负增长，同比正增长3.5%，增速比必需品消费高2.6个百分点。细分品类里，药物化妆品增长8.7%，非必需百货增长6.9%。最高端奢侈品类5月同比仍下降，但降幅收窄，消费结构呈边际改善趋势。 ·租金与市场趋势：6月末，商铺租金中原经纪人指数为42，环比5月末修复3.3个百分点，但低于荣枯线。调研显示，较高峰期，旺铺租金明显回调，奢侈品商铺及高端写字楼租金较高峰下降50%。近期有海外基金关注香港租赁市场，虽动作少，但反映核心区写字楼可能逐步见底。 ·港人北上消费影响：调研显示，核心地段商场人气旺，港人北上消费多为两周或一月一次， 。

·全国市场结构性特点：2025年上半年土地市场呈现结构性特点。供需结构上，供给端一线城市推地量增20%，二线持平，三线因库存高受限；需求端受销售市场分化影响，房企青睐高能级城市，带动一二线成交金额同比增40%以上，三线小幅下降，全国整体成交金额同比升20%以上，结束三年下降趋势。价格表现上，核心地块入市推动土地均价创2014年以来新高，同比增33%，一线、二线、三线分别增长20%、24%、11%；整体溢价率达10%，同比提6个百分点，较去年全年提高6个百分点，一线、二线超10%，三线4%。市场特征上，流拍率整体下降，三线仍处20%以上高位；地块小型化，一线城市单宗地块面积从2020年的13万平降至2025年的7万平；全国土地容积率从2015年的2.5降至2.0，一线城市自2021年起与全国趋势一致，目前接近2.0。 ·城市分化与集中趋势：城市层面分化与集中趋势显著。356个城市中44个停供地，成交金额向高能级城市集中，前5个城市土地出让金占全国40%（同比提6%），前10个占53%，前30个占74%。核心城市表现突出，杭州上半年成交近1200亿，接近去年全年；北京海淀供地360亿，超四年总和；上海静安大宁、虹口四川北路等核心区供地高于前几年；杭州核心区供地900亿，占总成交75%，接近2021年水平；成都核心区供地超四年任意一年。核心城市优质地块引地王频现，杭州2014 2025年上半年楼面价前10地块中8块为2025年上半年产生，上海、北京各有4块。此外，厦门、武汉、天津、南京等二线及温州、嘉兴等非热点城市有结构性机会。 ·企业投资策略与结构：企业投资策略呈结构性复苏特征。百强房企拿地强度回升至近年高位，TOP10房企权益拿地金额同比增119%，主因房企从防守转向以攻代守维持现金流循环。拿地主体方面，央国企占比83%，地方国企份额下降（反映城投托底现象缓解），民企仅滨江因杭州拿地进入前五。布局偏好上，TOP10房企聚焦高能级城市，在北京、上海拿地1600亿，重点布局杭州、成都；同时关注非热点城市机会，如佛山、东莞、大连、沈阳、青岛及建发在福建漳州的项目。开发节奏上，前十大房企168宗地块中60%已开工，最晚5月30日成交地块1个月内开工，体现快开工、快推盘倾向以应对市场不确定性。