2021-5-15，关于房地产...

2021-5-15，关于房地产税的影响 最近有很多关于房地产税的传闻，没上车的有些窃喜，上车的有些担心。我相信诸位朋友也很关心这个问题。 房价和房地产税是敏感话题，我怕惹麻烦，不会写公众号文章讨论类似的话题。但是，关于房价我还是有一系列模型的，在可控的范围内，我会讲一些不敏感的东西。毕竟我也不想你们被那些碎片化的东西忽悠，走弯路。当然，如果有人不管我的利益，四处转这些东西，我以后不说就是了。 言归正传，在以前的帖子里，我有说过，房地产市场是一个结构化的市场，极少数房子是高端住宅，绝大部分是中低端住宅，这种划分就好比LV包包和普通包包的差别。 普通包包显然是用来背的，但LV包包显然不仅仅是用来背的。所以，泛泛地谈房价，泛泛地谈货币超发和房地产的关系，在一开始就掉沟里了。 房价的问题首先是个结构性问题，不是个总量问题，这个主次要搞清楚。 此外，还有一个要澄清的是，经济学训练不足的人容易犯一个很致命的错误，搞不清使用价值和价值的关系。 实际上，使用价值是价值的基础，但价值只取决于供需。 所以，上学是学区房的使用价值，但学区房的价值并不取决于上学所能带来的收益，只取决于供需本身。这就好比，普通包包也能背，LV包包的价值并不是来源于其使用价值——背，而来自于供需。 之所以普通包和LV包的价值不同，是因为他们的供需曲线根本就不一样，虽然他们都叫包，都是用来背的。普通包的受众和LV包的受众不一样，他们的需求曲线不一样；普通包的供给弹性和LV包的供给弹性也不一样，他们的需求曲线差异很大。 因此，把他们混在一起分析，真的挺搞笑的，根本无法得出什么有解释力的东西。 实际上，我们必须分开分析。 一般来说，大众语境里的房价基本上都是核心地区核心地段的房价，媒体记者也爱去追逐哪里哪里的房价创新高了，他们在说某地房价创新高的时候，不会去说燕郊的房子在跌。 剔除总量因素，那么是什么力量促使高端住宅的价格上涨？贫富差距！结构性现象背后的原因也必然是结构性的。 如图一所示，红色的需求曲线1和2代表的总支付意愿不变——总量不变，1和2的差别就是2的支付意愿差距更大。 需求曲线1向2旋转，在供给曲线不变动的情况下，价格会上升，这就是结构性的力量。 也就是说，即便货币不超发，总的支付能力不变，贫富差距也会推高高端住宅的价格。 换个说法就是，购买高端住宅就是在做多贫富差距。 说实话，看空高端住宅的人一般是买不起的人，永远也上不了车的人。他们看空的逻辑很简单，他们老说，你看现在这些学区房越来越贵，但大学生毕业的工资就这点儿，他们怎么可能买的起啊？所以，这房价（高端住宅）一定会崩。 我老跟大家讲第一性原理思维的重要性，总是强调宏观逻辑，一遍又一遍地去喷“抓住自己的头发把自己提起来”的想法。 在高端住宅价格的案例里，两种思维的差距就能得到淋漓尽致的体现。 高端住宅价格不会崩的逻辑不在于原来买不起的人变得买得起，而在于原来买得起的人变得更富有，他们可以买的更多！！ 也就是说，维持LV包价格不崩的核心并不在于买不起LV包的人，而在于已经买的起LV包的人，只要他们变得更富，想买更贵的，想买更多的，价格就不会崩。 所以，我们会看到一个十分奇葩的现象，高端住宅越来越贵，买不起的人越来越买不起，我们觉得奇葩是因为我们的直觉让我们认为是买不起的人来接盘。 事实并不是，接盘的是那些已经买的起的人，价格上涨的动力是他们变得更富。 在这里，我想强调的是，我并不是在说房价上涨合理，而是，希望大家看到这背后的本质，别被糊弄了。 之所以我们容易被糊弄，就是因为我们喜欢直觉思考，我们喜欢让“抓住自己的头发把自己提起来的想法”充斥在自己的生活中。 但现实并不会给这种想法好脸色。有的人盼望房价崩盼望了二十年了，而且，他们也身体力行自己的理念——坚决不买不接盘，并期望自己的行动有所效果。结果呢？事与愿违。因为那些他们买不起的房子本来也没指望他们接盘。反倒是他们已经买的房子一跌再跌，真是奇葩啊。 虽然我是在讨论房子，但我核心的主旨是讨论思维。一个普通人想翻身，绝对不能靠那些碎片化的直觉思维，否则，就等着被玩死吧。 现在国家要加快征收房地产税的进程了，这些人又看到希望了，觉得那些高不可攀的房子要崩了。 我们再次运用第一性原理思维，回到图一的模型。 房地产税到底会产生怎样的影响？房地产税是一笔持有房产的收入，房产越多，交的税收越多。但是，我们还应该考虑另外一个重要的变量，收入差距。等额的税收，对于高收入人群来说，收入占比低，对低收入人群来说，收入占比高。 所以，对于高收入人群而言，这点税收就收吧，就好比LV涨价几个点，富人就不买了吗？但对低收入人群而言，还是很疼的。 所以，最后得出的结论很奇葩，如果税率一致的话，房地产税对高端住宅的影响比低端住宅的影响要小。因为富人本身对价格就不敏感，但低收入人群对价格很敏感。 最后的结果是平均房价的确是降了，但主要来源是普通住宅的大幅下跌，又是一个反直觉的推理结果。 再进一步，考虑资产的替代性，我们做一个动态的思维实验。如果zf要按照面积征收房地产税，不同区域一致，一个平均配置主体，理性的做法是，把老家的n套房产全剁了，加点钱去核心城市买一套核心房产。 最后的结论是一个更加反直觉，但暗合结构化实质的结果——高端住宅涨价，普通低端住宅叠加。 所以啊，亲爱的朋友们，思维决定一切，选择决定一切，为了自己的身家性命，长点心，好好用第一性原理思维，仔细地推理一下，别被别人糊弄，也别被自己糊弄了。 穷富都来源选择，选择的背后是思维认知，认知不行，人只能稳定地穷，靠运气赚的钱，也会靠认知输出去。 房子什么的东西只是表象，根深蒂固的还是思维。 每天给我“上课”的人很多，我没力气反驳什么，只能听着，并感受世界对这些人深深的恶意。