关于39周的地产销售和【折旧】...

关于39周的地产销售和【折旧】的问题

昨天晚上，券商发来一份周度的一手房销量数据（如图一），39周的一手房销售大幅改善，环比上涨67.7%，同比上涨16.9%。

给我的感觉是，地产的销售真是有韧性，给点阳光就灿烂。

由于疫情的缘故，很多重点城市防控得很严格，一度连成都都静默了，所以，37周和38周的数据稀烂，去年已经是低基数了，结果给你干个-39.3%和-44.4%。 所以，管你什么“金九银十”，管你什么“基数效应”，重要的还是看【疫情】和【疫情防控】

说实话，今年对我们真的是太重要了，天天给我们做【压力测试】，让我们可以控制变量搞清楚，到底谁更重要。 测试的结果告诉我们，疫情最重要，疫情防控政策最重要。

信用风险事件次之，甚至断贷这种历史性事件，在疫情面前都要往后靠。现在，我们已经基本上解决了断贷问题了，但是，疫情还是把销量搞得稀烂。

因此，我们也终于能搞清楚，市场的真实排序了： 疫情>信用风险>刺激政策>销量 说实话，你看销量，其实已经滞后了，之前有那么多高阶变量。

另外，我经常在各种群里看到一种论调：居民没钱，居民没信心，房子过剩了，房子卖不动。 如果你对地产行业的研究，仅限于这种水平，我的建议是，还是老老实实地持有宽基指数或者干脆持币别玩了。

你要理解清楚地产的逻辑，你得搞清楚一个基本原理：【人总是喜新厌旧的】 这条规律就跟【惯性定律】一样，没有人能讲清楚到底是为什么，但这条规律又是一条基本规律。 你解释的清楚【惯性定律】？好吧。。。 我也搞不清为什么【人总是喜新厌旧】，至少我还没从【进化】或者【群体利益】的角度琢磨清楚它的一般原理。

但是，这并不妨碍这条定律具备普遍性和支配性。一旦承认这个事实，那我们就得把【折旧】放在一个比较高的位置。

这个折旧不仅仅是【物理上的折旧】，还包括【心理上的折旧】。

最近十年国债现券就向我们展示了这种【心理上的折旧】，220010是老的活跃券，他是上一个时代的【最牛逼】，后来220017逐步后来居上，成为了下一个时代的【最牛逼】 这种喜新厌旧在9月21日最明显，当天220010的收益率上行，但是，220017的收益率却大幅下行，近2bp。具体如图二和图三。 那天，新人220017【大婚】，旧人220010【哭哭啼啼】。 说实话，220010和220017只是两个代码，都是十年国债现券，没什么本质差别。 但是，【心理上的折旧】就很明显。

另一个【心理上折旧】的例子就是房子，在北京2014年的房子敢叫【次新盘】，在烟台2020年的房子都不敢叫【次新盘】。 所以，叫不叫次新盘，关键不在年份，而在于【供给】，有没有新的【供给】。 也就是说，假设你的房子在一片区域【最新】且【称王称霸】，你是不希望这片区域【新盖一片同档次的房子】的。因为你怕【折旧】。。。

说实话，【折旧】才是思考房子问题的核心，你如果想不清楚【折旧】问题，你一定连自己家的房子都想不清楚，更何况房地产股票？

之所以小地方的房子炒不动，尤其是二手房，人口是一方面因素，【折旧是另外一个重大因素】，2022年的房子是新房，但是，2024年的房子会把你拍死在沙滩上。 心理折旧更可怕！

那么，问题来了。如果你只是平面式地看【房子存量】，当然会觉得全国平均面积已经不少了。 但是，你如果考虑到【折旧问题】，你会发现一个很吊诡的情况： 新的【萨伊定律】——【供给自动创造需求】 新的始终卖得出去，代价是不知道哪里的【老盘】又被【抛荒】了。

当你思考清楚折旧问题之后，你就不会动不动来一句，中国的存量房子太多了，地产市场进入黑铁时代云云。 那个发明这个词的人，根本不敢跟大家讲大实话：我们稳坐钓鱼台，倒霉的是【客户】，客户要不停地奔跑，避免被折旧问题搞。 他不敢！ 因为地产商是存量房子最大的敌人，他们一直在盖新房，制造折旧问题。

那么，我们需不需要盖很多新房呢？终于问到点子上了！！ 我们很需要！ 在北京，你想住一个没什么死角的房子，甚至说不那么让你闹心的房子，基本上是一个天价，普通老百姓根本消费不起。 为什么呢？因为供给太烂，太垃圾了！ 升级换代太慢，老百姓只能窝在自己的老破小里。

疫情这一波终于让人意识到【老破小】多么让人难受了，所以，北京后来先涨起来的是改善，改善幅度越大的，涨幅越大。 从城市整体的角度，我们当然希望开发商给盖更多更好的房子，并且希望他们尽快。 但是，从拿着老破小房子的个体的角度来看，房子够多了啊！你们别来霍霍我了！我可不想让自己的房子被【折旧】干！ 你们看，人就这么怪，一方面抱怨自己住老破小，另一方面不希望开发商盖新房。

关于折旧问题，我记得，我以前写过一次。 之所以拎出来，是因为每天都被这些傻乎乎的论调烦，也怕你们掉沟里。 千万不要去说：【某些房子跌了，需求不好，另外一些房子也得跌】。 事实的真相是，新房盖出来，某一些房子就会掉价，而且，有些厉害。这些掉价的房子往往是更底层老百姓的房子。 真是个有些残酷的现实！

房子的问题，核心是折旧，脱离了折旧考虑问题，我不知道讨论的是个什么问题。 当你抓住【折旧】这个牛鼻子，好多现象都能串起来了。 你再回过头品一手房销售，你再琢磨琢磨地产股。

好的规律一定是极其普遍的，极其极其普遍，普遍的让你有些烦它；普遍得让我觉得自己像个复读机。