漫谈房子、房价以及真成长的问题...

漫谈房子、房价以及真成长的问题

对于最近的各种地产政策，一直有一种声音：居民收入这么差，所以，没人买房，信贷做不起来，房价也涨不起来。

说这个话的人，一定具备了极其强的【证实偏差】，他这么想，他周围的一圈儿也这么想。我们把这群人成为A。 事实上，决定房价的人群并不是他们，而是，另外一群【跟他们没有交集的人】，我们称这群人为B，A和B是没有多少交集的。 对于A来说，B是隐变量。 在A的周围都是相似的人群，因此，他们很少听到什么不同的声音。即便有一个自不量力的b跑出来跟A讲他们的想法，A也会觉得，这是骗他们接盘的。 本质上，人类都是【证实主义】者，所以，我们的分布都是【聚合的】。这边一撮儿，那边一撮儿。

事实上，对于A这个群体的人，他最需要的是跳出自己的舒适区，去问问B怎么想。甚至可以尝试去思考一个相反的因果：房价起来，信贷起来，居民收入起来。 不管对不对，先想想试试。

在之前的文章里，我们做过一个框架，《 》，用三十年信用债的视角分析股票。 事实上，这个视角也能运用到房子上。

如图一所示，不同地区的住宅的久期是不一样的，有的长，有的短。 那么，为什么有的地方久期短呢？有些地方运行得不行，最后鹤岗化，最后本金都没了。 所以，理想的状态是：这个地方发展得越来越好，久期越来越长。

之所以一二线城市高租售比，并不是因为房子过贵，而是，这些城市发展得好，成熟，所以，【久期高】 不要把因果关系弄反了。 如果你拿居民收入、房租的视角去观察一二线城市的房价，是一个结果；但如果你拿城市发展和久期的视角去观察一二线城市的房价，是另外一个结果。 有的人会觉得，四五线城市的【租售比】高，划算，这只说明了【市场有效】，也暗示了【这些城市的久期低】

城市发展，久期，才是理解房地产市场的核心变量。

对称的，谁是【房子这只债券的发行者】呢？地方政府！也就是说，地方政府一直在出售【信用债】融资来支持地方发展。 有的地方搞得好，信用溢价低；有的地方搞得不好，信用溢价高。这是一大堆【极其市场化的信用债】 理解清楚房子的信用债属性之后，就不难理解【为什么房价对信用条件极其敏感】

另外，有人会问，上海这次风波是否会影响到城市发展，从而，影响到房价？还有一些人会扯什么【制造业转移】。 实际上，他们都给弄反了。 一个城市长治久安的核心是【人才】，分解来看，一个是人才的供给，另一个是人才的需求。也就是说，一个是高校，好的高校越多越好；另一个是高端产业。人才这两条腿儿一定得形成闭环，否则，一定会出现隐患。 其他的所谓的制造业，都是依附在【高端产业+高端人才】的闭环之上的。 理解清楚这一点，你就明白，怕不怕你挪到别的城市？怕不怕你挪到越南？你去好了。

有个朋友在某省会城市开私募，然后跟我说，招人真难啊。我说，还是去一线吧，那里同行多，对口的人才也多。 金融就是一个缩影，并不是某个地级市的领导脑子一热，说我们要搞个金融城就能搞起来的。 你要发展什么产业，一定要实事求是，想清楚最起码的【人才供需问题】

想明白这个案例，我们就会对城市发展和住宅的久期有着更深的体会。曾经有一个朋友对我说过这样一番吹牛的话：要是我退休了有十套房，我会天天去做社工，免费服务年轻人。 我说，你咋这么有善心啊?他说，来这个城市的年轻人，都是我的年轻人啊，他们发展得越好，我越好啊。 的确，对于这帮子人来说，他们恨不得全世界最厉害的年轻人都来【这座城市】，并且，在这个城市里做得出类拔萃。 一二线城市的某些地段之所以那么贵，是因为这个城市有相应的高端产业和高端人才。

扯得有些远了，我主要想表达这样一个观点：【一切价值都要依附到人的头上，投资要以人为本】。你不考虑人的问题，就去说【价值投资】，真的有点奇怪。 一个企业，开在犄角旮旯里，研发投入那么低，跟我讲这是一个高科技企业，坡长雪厚，还是省省吧。先学会尊重人才吧。

【市场是有效的】