从房地产投资的角度来看成长和价...

从房地产投资的角度来看成长和价值

在之前的帖子里，我们对成长和价值做了一个十分明确的分类，久期大的资产是成长股，久期小的资产是价值股。

对任意一个企业，观察其预期现金流的节奏，如果更多比例的自由现金流在近端兑现，那么，他就是价值股；如果更多比例的现金流在远端兑现，那么，他就是成长股。

大家一定要注意“节奏、比例”这两个关键词。这跟企业的市值无关。

把握好分类这个概念之后，我们就能往前走一小步，分析房地产投资。 根据这个框架，不同城市的房子属于不同的分类，有的属于成长，有的属于价值。一二线城市的核心地段属于成长；三四五线城市的房子属于价值。

不少投资者被自己的直觉愚弄，一线核心地段的房子已经那么贵了，还能如何成长？ 是不是成长关键看的是久期，是现金流节奏！一线核心地段的房子不会有十年后掉价的风险；但是，三四五线就不同，一些城市很有可能鹤岗化。

不难发现，对房子来说，目标城市的远期价格的期望十分关键，城市之间的马太效应很关键。 别看一线核心地段的房子贵，他依然是成长股。

在以前的帖子里，我们也讨论过，成长股是给你来配置的，价值股是给你来投机的。 这对应在债市里很好理解，大家一般会去捂着30年国债和地方债，会随行就市去交易2-3年的国债。

对称的，北京核心地段的房子是给你来持有的，环京的房子是给你来交易的。这是成长属性所决定的交易理念。

从过去的经验来看，大家很容易理解这个理念：为什么一些房子要拿住，不要瞎做波段，跌的时候都是上车的好机会。 其背后的支撑就是——城市的成长性乃至中国的成长性。

在这里，房子的成长板块和价值板块是一双好的拐棍，能帮我们捋顺不同品种的投资理念：成长板块，长期持有；价值板块，顺势交易。

但是，来到了股票市场，又乱糟糟的，成了一锅粥，这是因为股票里伪成长太多了。 在我的投资理念里，我只敢把某些消费股确认为成长股，其他的一概不认。 但很多人不是这么投资的。。。他们啥都敢确认为成长股。 对于伪成长股，我的建议是，顺势而为，不要瞎抄底。否则，市场会狠狠地教育你的。

为什么价值投资难做？因为大部分人没有能力鉴别真成长和伪成长。 为什么我总是建议普通投资者买一线的核心房产？因为这些都是真成长，长期拿着是很舒服的投资。

跟人聊房地产，动不动就有人跟我扯什么货币超发，杠杆，泡沫，租售比，居民收入，blabla。小白的特征极其明显。不说普通人，就说一些所谓的专家和学者，小白特征也极其明显。 说实话，我不太想跟小白聊这个话题，对双方都没啥意义。

投资是有门槛的，最大的门槛在底层理念上，房地产投资是入门题，看看这道题做的如何你就知道自己所处的层级在哪里了。

股市是一个极其难的市场，不要盲目自信。。。