关于地产问题的一些讨论 最近...

关于地产问题的一些讨论

最近，广州和深圳都下调了房贷利率加点，房地产放松的迹象明显。但我还是有些担忧，毕竟地产问题的核心是一个结构性问题：一二线城市和三四线城市信用平衡的问题。 最近的政策对总量宽信用是有帮助的，一二线城市的二手房成交量已经开始攀升。但它没回答另一个要害的问题：三四线城市怎么办？

表面上看，户籍制度是创造壁垒，保护已经入局的一线城市居民，实际上，并不是，它保护的是三四线城市，为了维持地域之间的脆弱平衡。

平衡人权、地权和财权真的很艰难。

关于地产问题，我们的模型提供了一系列工具，挺早之前我发了一个帖子。我这里重新贴一下部分内容，以帮助大家思考近期发生的事件。

------------------------------------------------------------------------------------ 理解房地产问题，需要掌握一个基本知识（重要的工具）：那就是资金池。 关于资金池我有一个定义，资产和负债做期限、流动性和信用错配的资金池。 如图一所示，这就是资金池的最基本构成。 在我们平时接触的案例里，有三类资金池： 1、最标准的，负债刚兑，银行； 2、不是那么标准的，负债不刚兑，理财、基金等影子银行； 3、非法的，缺乏牌照的那种集资； 事实上，三者的本质都是一样的。 资金池最大的bug在于低流动性资产的部分，一般来说，客户的赎回行为不会冲击到这一层，所以，我们无法判断这里面的东西是不是真的，在不在。 正是因为这个原因，所以，银行、理财和基金等持牌机构才需要那么严格的监管，才需要时时地去对账，看看到底有没有。 为什么这是个bug呢？因为即便是正常的银行也受不了巨额赎回，也就是说，一旦客户不信任了，这个资金池都塌了，不管非流动性部分到底有多少。 也就是说，信，坏的也是好的；不信，好的也是坏的。 这才是信用最初始的起点，并不是美元、房子或者什么其他的东西。 想清楚资金池，才能搞清楚什么是信用，什么是金融运行的基本规律。 那么，房子和资金池有什么关系呢？它也是一个资金池，十分特殊的资金池。先不考虑新增住房。如图二所示，这个资金池也有正常的二级申赎行为，即场外流动性和场内流动性之间的对流。 不难发现，有一部分东西是纯粹基于信念的，所有人相信这个游戏，这部分东西就在；所有人不相信这个游戏，这部分东西就不在。 不管他是好的或坏的。 也就是说，一旦有巨额赎回，即便有东西，你也顶不住的。这类似于2008年的美国。 一般来说，这个资金池是膨胀的，他有一个正循环，他是靠票息——价格膨胀——使得人们继续愿意持有这个资金池的负债——房地产契约。 如果这个膨胀出现了问题，负循环也是很难受的。 所以，从这个层面来看，地产问题一定是金融问题，因为它是个资金池。 你需要让它保持一个正常的增幅。 另外，他跟信贷有什么关系呢？他和一部分银行资金池互为镜像。也就是说，如果房价上涨，新增贷款会出来，你反过来说也对。 二者互为因果。换个说法就是，房价上涨和金融条件放松是捆绑在一起的。 另外，我们还可以看到，一波房价上涨需要足够的成交量。 也就是说，不存在二手房成交不活跃的房地产牛市。 这是因为，你只有二手房成交活跃，新增信贷才多，才能派生出足够多的存款，去补充房地产资金池的场外和场内资金。 写到这里，想必大家已经知道了这个机制的症结了。房价温和上涨，才可能有新增房地产信贷；不存在房价下跌的房地产信贷增加。 想清楚这个症结你就明白，为什么宽信用一定卡在房地产问题上。 有关房地产问题没个说法，你房地产资金池没法膨胀，与之相伴生的那部分新增信贷做不出来，对应的存款也不会有。 在这里还有一个问题，为什么房子的贷款好做，其他企业的贷款不好做呢？这是因为每一个房子的信用是联合信用，企业的信用是独立信用。 你在南三环搞一个房子，他的信用风险，只取决于整个北京的房地产资金池的风险，并不取决于这个房子本身。但是，企业不同，他不属于某个大的资金池，他就是一个十分独立的小的资金池，挂了就挂了。 正是这个差别，才导致了，按揭贷款极其好做，但企业贷款很难做。按揭贷款你只需要判断地域资金池是否出问题就好了，但企业你得去穿透看一个个小的独立的资金池，劳动密集。 做好这些准备之后，我们就能往下一步推进了。 一二线城市是一系列地产资金池，三四线城市是另一系列地产资金池。 规模比例如何估计呢？看一二线城市gdp占全国gdp的比率即可，大概是占40%，算点头部溢价，估计是50%上下。 不同城市的地产资金池又和当地的财政、开发商的资金池捆绑在一块，也就是说，如果政府的财政吃紧，很有可能传染。他会大量的卖地开新盘，当地的地产资金池承压。所以，三家其实是连通在一块的。 于是，我们来到了图三，一二线城市的池子健康很多，三四线城市的要差很多。 这样我们就做了个分类，a和b。 如果现在央行要把信贷增速做出来，会发生什么呢？？得靠a膨胀得多，b膨胀得少。 假设b不膨胀，平均增速又要做到10%，那会出现什么结果呢？a需要膨胀20%。 也就是说，a不膨胀20%，你的信贷kpi完成不了。 问题推到这里还不是最惨的，问题难就难在，你要触碰政治红线了——房住不炒。 一二线城市涨20%，你让领导怎么想？ 按照上面的逻辑推理，你要把信贷做出来，稳经济；现在一二三四线城市又是这样的一个结构；必然一头撞到房子涨价太快这个大bug上。 大家不要再去扯什么城市化进程、人口老龄化、房地产税之类的范式去分析房地产问题。 中国的房地产问题是个金融问题，这个问题又跟贫富差距关联在一块。这才是最要命的。 有人问，我们能不能靠其他途径放信贷呢？能，但劳动密集。。。 就类似于，我们的机构买股票，当然喜欢买白马，买大票，刨小票多累啊？？ 这个金融和政治问题交织的房地产问题如何解，我也不知道。 这个问题真的太难了。。。 你们说发达国家解决这个问题了吗？并没有！不要被表象迷惑了。去年美国房价涨得多狠，美国的贫富差距多严重？ 现在我也不太清楚政府会怎么去应对眼前的问题，让我预测，我也不知道。我只能从货币银行学技术上告诉大家你该用怎样的范式思考，这个问题又难在哪里。 这是一个极其难的问题，别听那些所谓的专家瞎忽悠了，不可能三两句话给你解释清楚的，需要专门的技术储备。 如果你只是个普通的投资者，你就踏实拿着吧，别去折腾了，这事儿跟你没关系。 房住不炒。 综上所述，我目前对地产的最大担心就是害怕这波政策没有该有的偏倚，让一二线城市承担了太多信贷增量，那真的会制造出一些麻烦。