2020-3-29 关于房地产...

2020-3-29 关于房地产市场 最近一些朋友对我表达了一些担忧：担心zf刺激房地产，房价又有一轮上涨；还有人觉得，最近成交量有些起色，有媒体报道，有些地方出现了抢房，是不是该赶快上车？ 我的看法是不要杯弓蛇影，那么焦虑。 第一个理由是政策面的，09年那一波刺激的教训太惨痛，宏观杠杆率从140%干到了180%，从需求端着手，搞基建和地产刺激的代价太高；从zzj的会议可以看出来，这一波偏供给侧，减税降费，减税降费其实是一种债务置换，降低企业和居民的杠杆率水平，提高政府的杠杆率水平，但总体的债务成本更低了。在判断未来的政策时，大家一定要记得，我们当前的政策框架是供给侧的，不是需求侧的，需求侧会有，但不会太大——保重点重大工程。 第二个理由是宏微观逻辑上的，被哄抢的楼盘基本上都是定价有微观基础的，譬如，新盘和二手房的价格接近，当然会被抢。所以，我们无法从个别案例，推断出宏观上的住房需求怎么样。 第三个理由是估值方面的，其实，我们可以把房子当成一个股票，利用我们的指数定价公式 均价的变化=（gdp的变化-贴现率的变化）*久期，假设久期和贴现率维持恒定，我们单纯考虑gdp的变化，也应该得出一种判断，房价有很大的下行压力。道理很简单，这会是一轮很深的衰退，无论是高收入人群还是低收入人群，收入都会遭遇惨重的打击，哪里有钱买房？ 第四个理由是遍历途径，很多人觉得经济对富人的打击很小，他们可以维持住房价，这是一种大错特错的想法。房子对个人来说是储蓄，尤其对富人，经济衰退会很严重地打击企业的现金流，不想让企业倒闭，只能卖房子续命。但缺少订单的企业，不仅仅是外贸企业，餐饮，娱乐，建筑等很多行业都缺少订单。所以，我们的担忧应该相反，担心房价挂不住——从房地产上取现的需求会很大。 千万不要单纯地从微观的角度想问题，这波经济压力会很大，前所未有的大，提前做好准备。 cash is king!!