关于地产商的融资模式、期房和本...

关于地产商的融资模式、期房和本次风波

期房最核心的特征是【房子未完全建好，一般是主体结构封顶，就可以据此申请按揭贷款】。这样首付+按揭贷款就是全部的房款。这些钱需要放到【资金监管账户】。 在这个框架里，开发商的义务就是【把剩余的房子建好】。一般来说，主体结构封顶占总造价款的60%左右。所以，还有40%的义务未能【履行】。

假设主体结构封顶之后开发商就可以自由提取【全部房款】，那么，房地产商相当于在一定期限内借这40%的钱。 然后，我们再假设开发商主体封顶到【实际竣工】的期限是2年。 那么，就相当于开发商借了2年,40%总价款的钱。

在这一系列假设条件下，我们会发现一个奇葩的情况，开发商会拿到一块地，销售，开工，达到主体结构封顶，拿到【全部房款】；然后，再会去拿下一块地，以此类推。

开发商拼命拿地，销售，开工，但是，【竣工拖拖拉拉】。为什么竣工拖拖拉拉呢？因为竣工要【花钱】。

也就是说，开发商利用了【拿到全部房款】和【竣工】的时间差融资，做了一个巨大的资金池。

最终我们会发现，采取这个模式狂飙猛进的开发商【拿了一肚子地】，这其实相当于对客户发了【一大堆债券】，最后，他们要靠【把房子盖好】履行义务。

恒大、融创这些已经暴雷的企业，都是类似的模式。

正是因为这个期房的模式，才有所谓的【开工周期】，才有所谓的【竣工周期】，开发商会把这两个周期的峰拉得足够长。

如果一切正常的话，不会出现烂尾，最多开发商卡着点交房。 然而，这个模式极其脆弱，有个风吹草动，开发商的资金链断裂，就势必无法履行对一些客户的义务了。

不幸的是，三条红线之后，地产行业开启了去杠杆。 很多开发商的资金捉襟见肘，有些承诺就对先不了了，其中一部分就是对【客户】的交房义务。

于是，就有了【保交房】这个词。另外，各地方政府为了保障自己的【客户】，会杜绝开发商把本省市融到的钱，挪到省外。

事实上，在去杠杆大潮开始之后，各地开启了【保全】的风潮，大家都不希望本地的【楼房烂尾】。

预售资金监管变得极其严格，更加严格的监管削减了【开发商的融资能力】，于是，形成了一个紧缩螺旋。

其实，这一轮最为突出的问题是，【客户】是否享有优先【偿还权】。我认为，无论从情理上还是道义上，都应该让这部分人享有优先【偿还权】。 换个通俗的说法就是，保交房优先符合道义。

因此，最大的争议点实际上在于【谁优先】，而不是一个【所谓的金融风险的问题】。

从目前的实际处理结果来看，zf也是往最符合道义的方向上处理的——【保交房】

当然，总有人为了流量出来说【预售制有罪】、说【巨大的金融风险】、说【房地产市场不行了】，这都是极其不负责任的。

去杠杆已经开启，有些开发商已经暴雷，现在的问题是【清偿顺序】的问题，而不是一个【是否暴雷】的问题。大家不要把这两个问题给混淆了。

废除【预售制】更加夸张，您怎么废吧？银行也可能出问题，我们把银行都关了？

zf的选择也很务实，加强预售资金监管，事实上，这也是在限制开发商的融资能力。 也就是说，理论上可以让开发商完全竣工才给你用这个钱。

说实话，预售资金的监管可以十分十分松，也可以十分紧。 这次风波最大的影响就是【本来已经有所放松的预售资金监管，又变紧了】

事实上，信用就是人和人之间的信任，大家刚刚开始建立的信任，瞬间又荡然无存，退回原点。

预售资金监管的逻辑就是，松，就是宽信用；紧，就是紧信用。所以，宽信用不仅仅限于银行，实际上涉及到我们生活的方方面面。

今天股市砸地产砸的特别凶，基本上是按照【取消预售制】的架势交易的。是啊，这个隐蔽的杠杆，民企在用，国企也在用，如果废了，大家都很惨。。。

综上，宽信用之所以难，一方面是因为现实的确很多麻烦事儿，另一方面是这些唯恐天下不乱的人。

人与人之间最难的是信任，宽信用的难点就在于此。