对地产行业的一些思考 从普通...

对地产行业的一些思考

从普通居民的角度来讲，会单纯地把房子当成一个【标的】，目的无外乎两个：一、买了住；二、买了挣钱。 这种视角没有问题。 但是，如果想预测【房价走势】，个体视角就出现了问题。 在这种情况下，个体视角往往是【下位视角】、【韭菜视角】。

这个视角问题我们在《 》一文中有过讨论，【壬嫘】物种利益的代表者强行让每个个体【证实偏差】以维护物种利益。

换言之，个体立场和群体立场是糅合在一块的。

关于视角问题的另外一个例子，我们在前久的帖子中写过，那就是债市的杠杆问题。之前的一段时间，债市盛行杠杆交易。 一方面银行发行一年期存单，出隔夜资金；另一方面非银借隔夜资金，买一年存单。 从非银的角度来看，这个买卖好划算，隔夜资金利率在1.3%，一年存单利率2.3%，加杠杆的部分挣100bp。 这是局部视角A，从这个方向看过去，我们看到了【套息交易】。

从银行的角度来看，自己每天掏100bp的【息差】也不是冤大头行为，因为他们锁定了自己的资金成本。 这是局部视角B，从这个方向看过去，我们看到了【套保交易】。

两个视角拼凑在一块，我们才看到了整个局——互换或对赌。

对赌的对象则是未来的资金面，如果资金面维持低利率，非银获益；反之，银行获益。 此外，我们还可以更进一步，谁是这个局的【庄】呢？ 其实是银行，他有两个手段可以保证自己不败，一、抬高资金利率；二、猛发一波存单。 也就是说，大环境变化过程中，人家有【先手权】 上周存单的二级价格快速跳升，从2.26%跳升至2.35%附近，下周会继续【跳着高】地往上走。

非银的韭菜视角会觉得【2.35%的存单好划算】，但是，局面一旦走向收割方向，【2.35%的存单会变得很不划算】

绕这么大圈子讲债市的故事，是为了把大家从【傻乎乎的个体视角里】拽出来，你只掌握一个局部视角A，【分析一万年】数据也没个卵用。

我们再绕回到房地产市场，我们讲过，股票是【号称寿命三十年】的信用债；其实，住宅也是。 如图二所示，不同地方房子的差别在于【预期寿命不同】，换言之信用风险不同，北京一个信用风险等级，鹤岗一个信用风险等级。

所以，住宅的真实属性是【地方债】，无地方政府财政担保的地方债。 事实上，地方政府有三个融资工具，一、各省市发的地方债，其实，就是国债，有中央背书的；二、城投债，其实，是市政债，由省市财政背书；三、卖住宅，无任何背书，就看城市经营的如何。（ps：背书的意思就是搞一个更大的资金池，支持局部）

我们住的房子其实是信用债。

所以，分析住宅价格的范式，并不应该是一个普通商品的范式，而应该是一个分析信用债的范式。 （ps：我知道，搞到这里不少人都晕了） 信用债怕什么？怕违约，所以，信用债的根子在于两点：1、企业/城市真实经营情况，自我造血能力；2、信贷条件。 也就是说，要么城市挣到钱，要么城市借到钱，【它的信用债】都会涨。 （ps：假设突然有个银团原因给恒大提供钱，恒大的债券不应该暴涨吗？ ）

所以，我们会看到，政府财政赤字提高，中央转移支付增加，对房地产市场是有支持的；对城投债高抬贵手，其实，对房地产市场也有好处；银行的按揭和开发贷政策高抬贵手，对房地产市场还是有好处的。 最后，一点是符合直觉的，前两者完全游离于直觉之外。

你把【住宅】当成【信用债】，才有可能正确地分析这个债券价格的波动。否则，真的是一个很【微观】很【韭菜】的视角。 不少人跟你扯居民收入、扯什么租售比，完全是把因果关系搞反了。 企业/城市遭受严重的【信用压抑】，员工/居民哪里来的收入呢？？

再绕回到全局——局部视角，最后的教训还是，【少让自己陷在悲哀的愚蠢的个体视角里】，我们每个人都不是独立的，都在形形色色的大网之中，我们要看清楚【那一张张网】到底长啥样。