**领展房产基金：经营分化延续...

**领展房产基金：经营分化延续，关注资产循环及成本控制**

领展房产基金公布2026财年业绩：收入及净物业收入（NPI）分别同比下降2.0%及3.7%至139.4亿港元及102.3亿港元（主要系中国香港及内地续租租金调整率为负）；每份额股利（DPU）同比下降6.9%至2.54港元，每份额净资产（NAV）同比下降8.8%至57.8港元（主要系资产公允价值下降），符合我们预期。 经营分化延续。分区域来看：1）公司位于中国香港及内地的物业经营承压：截至2026财年末，中国香港零售物业出租率维持97.8%的高位，但受传统必选消费偏弱及电商平台冲击等影响，续租租金调整率录得-8.2%；中国香港停车场相关业务表现稳定，整体收益同比微降0.2%，其中时租租金同比+2.3%，月租同比-0.1%；中国内地零售物业出租率96.6%，但受宏观消费疲软及竞争日益激烈影响，续租租金调整率录得-14.3%。2）公司位于海外的物业经营具备韧性：公司位于澳洲及新加坡的零售物业均接近满租，且其续租租金调整率分别达+16.5%及+12.3%。 财务管理良好。截至2026财年末，公司平均借贷成本同比下降0.2ppt至3.4%，同时定息债务比率维持在60%的稳健水平。净负债比率（考虑借款及可转债）同比微升2.4ppt至23.9%，主要因资产组合估值下降。整体财务状况仍较为健康。 资产循环及成本控制有利于为后续分派提供保障。领展近期宣布以2.5亿新元溢价出售新加坡ThomsonPlaza零售物业权益，并拟将部分出售所得款项用于回购基金单位；此外，管理层计划持续采取成本控制措施，每年节省成本或超2亿港元，我们认为上述举措均为基金后续分派提供了一定保障。 盈利预测与估值：我们维持2027财年DPU预测2.51港元不变，引入2028财年DPU预测2.54港元（同比+1%）。维持跑赢行业评级，维持目标价43港元，目标价隐含5.8%2027财年预期股息率，较当期股价具备7%的上行空间，当前股价交易在6.2%2027财年预期股息率和6.3%2028财年预期股息率。 风险：零售物业经营超预期恶化；海外利率变化对资产估值带来扰动。