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【房地产|袁豪团队】房地产：北上广深接力楼市政策放松，助力今年核心城市企稳回升，建议买入地产板块（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮） 1、北上广深接力楼市放松、中央多次为地产重磅发声、今年楼市政策持续性提升。 25年12月，北京放松限购；26年2月，上海放松限购、提升公积金贷款额度。26年4月，深圳放松限购、提升公积金贷款额度。26年4月，广州发布楼市新政，提升公积金贷款额度。春节后楼市改善背景下、核心城市接连放松、稳楼市态度更坚定。2025年12月中央经济工作会议、2026年3月两会政府工作报告、2026年4月政治局会议要求“稳定房地产市场”，同时今年年初以来央媒《 》连续3次为房地产重磅发声，均预示后续行业政策也将更加积极、更加持续。 2、深圳新政助力楼市修复；二手房价连续改善3个月、五一新房成交同比上涨。 深圳楼市新政重点：1）非深户取消限购，社保1年能买2套，有居住证可以直接买1套；2）深户家庭在核心区可以买3套；3）公积金最高贷款个人/家庭提至70万元/130万元，最高至189万/351万。深圳楼市新政有望进一步延续今年核心城市小阳春楼市修复热度。今年核心20城房价1-4月月环比-1%、+0.1%、+1%、+0.3%，核心城市已连续3个月房价改善，其中上海和北京连续4个月环比上涨。五一假期（5.1-5.4）新房成交同比+11%、其中一线城市同比+25% 3、预计今年核心城市房价率先企稳回升、并判断核心城市企稳将赋予龙头弹性十足。 我们认为我国如上海等核心城市房价有望领先企稳回升。通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝对和相对收益显著。 4、投资分析意见：建议买入，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、建发股份、保利发展，关注中海宏洋；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 深圳点评：小程序://研究/ipxtGrrsrnq3vke 春季策略：小程序://研究/ECyfTXZlRzPPgNp 日美复盘：小程序://研究/UhUGk1euydBYvQz