**中国地产信用：价格边际企稳...

**中国地产信用：价格边际企稳，不等于资产负债表周期反转**

中国地产本周给出的信号不是单边悲观，而是“价格端先稳、投资端仍弱”。 多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。 大摩对中国地产的判断最谨慎。 3月以来25城二手房成交超预期回升，但更像此前压抑需求释放，而不是周期反转。 市场期待市净率从约0.5倍修复至历史均值约0.8倍，但报告提示中期估值已不便宜。 地产需求与库存约束指标显示，住房销售累计收缩约40%，需求缺口仍大。 城镇住房拥有率约80%，增量需求难回到过去周期。 租金自2021年7月累计跌幅约15%，收益率仍压制投资性需求。 70城新房库存约32个月，去化压力高。 亏损出售意愿超过60%计划售房业主愿亏损出售，二手供给仍压价格。 低总价二手成交占比4月高能级城市超过80%，需求偏防御和价格敏感。 高盛的4月月度追踪显示，一线城市价格有边际改善，但全国销售和施工仍弱。 70城一二手房均价环比跌幅都收窄至近12个月最窄，源头信息加微Macro_Guru一线新房和二手房均价环比转正，但新开工和竣工继续明显低于预期。 中国地产4月跟踪指标显示，70城新房均价环比下降0.2%，跌幅收窄但未全面转正。 70城二手房均价环比下降0.2%，二手仍承压。 一线新房均价环比上涨0.1%，核心城市先稳。 一线二手房均价环比上涨0.4%，改善更明显。 全国销售面积同比下降10%，总量需求仍弱。 全国销售金额同比下降8%，价格和成交均未强修复。 新开工同比下降27%，施工链继续承压。 竣工同比下降19%，后周期需求弱。 15城二手成交同比增长4%，二手先行修复。 摩根士丹利的月度追踪也支持这个判断。 一手房降幅收窄、二手房转强，但年初至今累计表现仍弱，库存去化周期仍在高位。 土地和开工更弱。 花旗统计局数据与300城土地数据共同显示，供给端收缩仍在加速。 银行和消费金融也已经开始反映资产质量压力。 中国地产和银行压力补充读数显示，65城一手房成交同比下降3%，降幅较3月收窄。 3月一手房成交同比下降15%，低基数改善明显。 33城二手房成交同比增长8%，二手先行修复。 年初至今一手房成交下降20%，累计仍弱。 年初至今二手房成交下降2%，接近企稳。 70城一手库存去化31.8个月，库存压力高。 4月新房价格环比下降0.1%，为一年最小跌幅，价格端边际企稳。 4月新房价格同比下降3.5%，趋势仍未扭转。 300城土地成交面积下降24%，拿地收缩。 300城土地成交金额下降34%，房企投资意愿弱。 花旗口径新开工下降26.6%，施工链承压。 花旗口径房地产投资下降20.1%，投资端仍弱。 花旗口径土地成交面积下降29.2%，土地链未修复。 花旗口径土地成交金额下降40.2%，资金和信心不足。 工业增加值同比增长4.1%，低于预期。 社零同比增长0.2%，内需弱。 汽车销量同比下降21.6%，大件消费承压。 消费金融不良挂牌近期31.45亿元，零售风险上升。 2026年消费金融不良处置累计超过340亿元，资产质量压力不是单月扰动。 基建和水泥也无法独立拉动地产链。 瑞银《 》认为，中国基建固定资产投资增速将放缓至中个位数。 2026年前3个月水泥产量同比下降7%，塔吊租赁费率仍在底部。 地方政府债发行较快，但城投平台融资前4个月已经净收缩。 水泥更是地产后周期压力的集中体现。 花旗认为需求仍在下行，盈利修复只能依赖错峰、超产治理和行业整合，实际去产能弱于市场想象。 中国水泥与建材链判断显示，2026年水泥产量预测16.08亿吨，需求继续下行。 2027年水泥产量预测15.60亿吨，下行周期未结束。 2026年同比变化下降5%，行业盈利靠供给约束。 2027年同比变化下降3%，复苏斜率有限。 2025年熟料利用率约64%，过剩仍明显。 熟料线退出产能1.82亿吨，供给侧改革推进。 熟料线补充产能1.19亿吨，实际收缩被抵消。 净减产能6200万吨，修复依赖执行力。 行业排序为海螺优于中建材优于华润建材，现金流和整合能力更重要。 地产配置结论是，不要把二手房修复外推成全面反转。 更好的组合是核心城市、强信用、销售已改善的房企，以及能受益交易回暖的平台。 同时回避二三线库存、低信用开发商和高度依赖新开工的建材链。