**行业经营与财务端均持续面临...

**行业经营与财务端均持续面临压力**

行业经营与财务端均持续面临压力，但部分房企已经开始出现结构性改善（房地产行业2025年年报&2026年一季报综述） 【经营情况分析】25年百强房企销售降幅收窄、销售均价提升、投资积极性提升、融资规模同比增长。 销售：1）百强房企25年销售额同比-20%，降幅较24年收窄11pct，26年1-4月同比-21%，降幅扩大。2）百强房企销售权益比例稳定在73%。3）全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长。25年为2.0万元/平，同比+9%，26年1-4月2.1万元/平，同比+3%。4）规模房企呈“四大央企领衔+混央卡位+小央&地方集团性国企攀升+建筑系上榜”等特征。5）25年仅保利置业、滨江完成了销售目标。26年公布销售目标的企业有：华润、招蛇、建发、保利置业、绿城、金茂、越秀、滨江。其中华润、招蛇、建发、保利置业均与25年的实际销售额持平，金茂上调，绿城、越秀、滨江下降。26年1-4月当年销售目标完成度在25%~32%。6）25年行业集中度仍在下滑，百强房企权益销售额集中度为29%。7）25年民企销售占比降至23%，央企与地方国企销售占比为51%、16%；央企和地方国企权益销售额25年同比下降13%、20%，降幅明显小于民企。 拿地：1）优质地块供应的带动下，25年百强房企拿地金额同比+3%，拿地强度33%，同比+7pct；楼面均价1.1万元/平，同比+8%。不过，26年1-4月百强房企拿地金额同比-50%，楼面均价同比-30%，拿地强度25%，同比-15pct。2）百强房企拿地集中度提升。25年为33.6%。3）25年百强房企中民企拿地金额占比11%，地方国企占比36%，央企占比51%。 融资：25年房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模同比+6%，平均发行利率2.69%，同比-0.26pct。华润、保利发展、首开、招蛇发行规模较大。房企26年国内外债券到期规模进一步下降（7311亿元），但房企资金压力仍然不小，6、7月是到期小高峰。 【25年行业财务指标分析】营收业绩均承压，毛利率处于历史较低水平。 营收业绩均承压；预计未来短期业绩仍将承压。25年行业营收同比-17%，降幅略小于24年（-18%）；归母净利润-2025亿元，亏损较24年（-3928亿元）减少，但亏损规模仍然不小。其中77%的房企业绩出现亏损或下滑。业绩普遍下滑的原因：1）结转项目毛利率低。2）25年行业资产及信用减值损失同比增加1418亿元。3）投资物业公允价值变动亏损较24年增加331亿元。4）三费率提升。待结转资源规模持续下降，25年末行业预收账款同比-31%，预收账款/营收仅为0.58X。 盈利能力：显著承压，当前处于历史低位。1）25年房地产行业毛利率9.8%，同比-2.2pct，处于历史低位，由于亏损，净利率、归母净利润率为负，为-6.4%、-5.1%。2）25年行业三费率为10.1%，同比+0.8pct。3）在行业整体亏损的情况下，25年行业ROE为-5.1%。 偿债能力：1）25年末行业有息负债同比-9%，已连续三年下降。2）短债占比38%，较24年末-4pct。3）25年末行业剔除预收账款后的资产负债率68.6%，同比持平，净负债率84.7%，同比-0.5pct，现金短债比0.6X，同比+0.03X，行业仍面临一定偿债压力，不过从趋势上看，偿债能力指标略有改善。 现金流：25年末行业在手现金同比-13%，连续五年出现负增长，主要由于销售下行导致销售端回款不畅、融资不到位，房企到位资金普遍承压。 【26Q1行业财务指标分析】业绩仍然承压，但毛利率改善的房企数量占比增加；偿债能力走弱，“三道红线”指标均未达标。 营收业绩：26Q1行业营收同比-17%；归母净利润-90亿元，同比亏损减少1亿元，但亏损规模仍然不小，其中79%的房企业绩出现亏损或下滑。业绩普遍下滑的原因：1）结转项目毛利率低。2）投资物业公允价值变动亏损较25年同期增加了6亿元。3）三费率同比提升。 盈利能力：利润率显著承压，但毛利率提升的房企数量占比明显提升。1）26Q1行业毛利率10.3%，同比-0.4pct，由于亏损，净利率、归母净利润率为负，均为-2.5%。具体来看，73家A股上市房企中，44%的企业毛利率同比提升，56%的企业毛利率同比下滑，毛利率提升的房企数量占比明显提升。2）26Q1行业三费率9.3%，同比+0.4pct。 偿债能力：1）26Q1末，行业有息负债同比-6%。2）短债占比提升至34%，同比+2pct，负债结构有所改善。3）26Q1末房地产行业剔除预收账款后的资产负债率72.1%，同比+1.6pct，净负债率100.3%，同比+11.2pct，现金短债比0.7X，同比-0.12X，偿债能力指标均走弱，且从行业整体来看，“三道红线”指标均为达标。 现金流：26Q1末行业在手现金同比-14%。26Q1行业经营性活动现金流净流出390亿元，较25年同期净流出增加148亿元；筹资性活动现金流净流入253亿元，同比增加59亿元。 但行业出现结构性改善，部分公司开始筑底修复。【主流重点公司财务指标分析】建议关注保利置业/华润/金茂/建发/滨江 营收业绩：保利置业、金茂、城投、华润25年营收业绩表现相对较好；金茂、滨江未来业绩保障程度较高。 盈利能力：25年保利置业、金茂、建发、滨江、新城、城建、城投毛利率同比回升。新城核心原因是高毛利的商业运营业务收入占比显著提升；城建、城投更偏向于单个或少数高毛利核心项目集中交付，抬升结算毛利率；金茂、建发、滨江更偏向于土储结构优化后，新一轮结算项目质量改善；保利置业则更突出表现为高能级城市布局提升了结算均价与结算利润率。 偿债能力：从三道红线指标来看，绿城、保利置业、金茂、越秀、保利发展、招蛇、建发、滨江、龙湖、华润、中国海外发展为绿档房企。25年末保利发展、华润、招蛇、中国海外发展、保利置业、城建融资成本均在3.0%以下，除了城建以外，都是央企，央企的低息融资成本优势显著；滨江、越秀、建发、金茂、绿城融资成本在3.0%~3.5%之间。 现金流：仅越秀在手现金同比增长，城投、金茂、保利发展、保利置业同比降幅相对较小。25年建发、保利发展、华发经营活动现金流保持净流入，且净流入量同比扩大；绿城、金茂筹资活动现金流净流入。 投资建议：虽然整体行业在经营与财务面均持续承压，但部分房企已经在25年出现了一些结构性的积极变化。多数房企在25年计提减值相对较多,26年可能筑底,因此27年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年Q4市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 建议关注：保利置业、华润、金茂、建发、滨江、绿城；新城、我爱我家；华润万象生活、太古地产。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。