**4月商品房销售面积降幅虽扩...

**4月商品房销售面积降幅虽扩大**

4月商品房销售面积降幅虽扩大，但住宅降幅持续收窄，销售均价同环比改善；投资与新开工降幅扩大（统计局数据点评） 销售：1）4月商品房销售面积同比-9.5%，降幅扩大2.1pct。但住宅销售面积同比-9.1%，降幅收窄1.2pct，核心城市政策影响及传统销售旺季下出现“小阳春”行情。2）4月商品房销售均价10009元/平，环比+13%，同比+2%，自25年3月时隔13个月同比增速转正，自25年1月以来时隔15个月销售均价再度破万。其中住宅销售均价10601元/平，环比+13%，同比+3%，房价绝对值回升至24年12月的水平。3）从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售均价同比增速转正，绝对值处于24年11月以来的最高水平（1.42万元/平）。4）1-4月商品房销售面积同比-10.2%（前值：-10.4%）；销售额同比-14.6%（前值：-16.7%）；销售均价9106元/平，同比-4.9%（前值：-7%）。 库存：因销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；现房库存占比仍处于历史最高水平。1）4月末商品住宅广义库存面积13.8亿平，去化周期24.5个月。2）4月末住宅现房库存面积4.21亿平，去化周期22.1个月，现房库存占广义库存面积的比重为30.5%，同比+5.8pct。 投资：4月开发投资金额同比-20.1%，降幅扩大8.8pct。1）土地投资走弱。25Q3全国土地成交总价同比-12%，增速下降33pct，Q4降幅进一步扩大至23%，我们预计对今年Q1、Q2土地投资持续造成拖累。2）施工建安投资持续低迷。1-4月施工面积同比-12%。1-4月投资累计同比-13.7%（前值：-11.2%）。 新开工：4月新开工面积同比-26.6%，降幅扩大9.2pct，绝对值处于03年以来同期最低水平。1-4月新开工面积累计同比-22%（前值：-20%）。 竣工：4月竣工面积同比-19%，降幅收窄0.1pct，但绝对量处于06年以来同期的最低水平。1-4月竣工面积累计同比-24%（前值：-25%）。 开发商资金：房企到位资金降幅扩大，主要是因为投资减少。4月房企到位资金同比-22%（前值：-19%）。1）房款同比-14%（前值：-20%），受销售修复影响。2）非房款同比-28%（前值：-17%）。1-4月房企到位资金累计同比-18%（前值：-17%）。 26年核心指标预测：销售面积同比-8%；销售均价同比-4%；销售额同比-12%。投资同比-16%。新开工面积同比-18%。竣工面积同比-19%。 投资建议：4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，住宅销售同比降幅持续收窄，销售均价同环比均改善。我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在25年计提减值相对较多,26年可能筑底,因此27年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年Q4市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 建议关注：保利置业、华润、金茂、建发国际、滨江、绿城；新城、我爱我家；华润万象生活、太古地产。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。