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**2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷**

4月21日，上海完成2026年第三批次集中供地。本次3宗纯住宅地块全部成交，总出让金72.09亿元，整体溢价率9.9%。此次上海土拍呈现以下几大特点：1.结构性分化持续加剧。其中受市场关注度较高的徐汇长桥街道地块容积率仅1.8，北临上海植物园、南距黄浦江约500米，历经82轮竞价后招商蛇口以33亿元、25%溢价率摘得，创下上海年内土拍最高溢价纪录，楼面价约87150元/平方米；而普陀石泉社区地块及金山新城地块均以底价成交。2.当下真正在土地市场拿地的房企已相对确定，以国央企及少数龙头民企为主。本次上海土拍共11家企业参拍（含联合体），其中具备国央企背景企业10家，民企仅1家（未实际斩获地块），国央企拿地金额占比高达100%。 新房二手房：本周30个城市新房成交面积为180.1万平方米，环比提升15.7%，同比提升20.5%。其中样本一线城市的新房成交面积为56.5万方，环比+5.5%，同比+28.4%；样本二线城市为88.8万方，环比+15.5%，同比+31.4%；样本三线城市为34.8万方，环比+37.8%，同比-8.1%。本周15个样本城市二手房成交面积合计271.8万方，环比增长1.5%，同比增长15.8%。 行情回顾：本周房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后沪深300指数1.84个百分点，在31个一级行业排名第20名。 我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。