**新房成交同比由正转负，二手...

**新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策**

（第18周周报） 新房与二手房：47城新房成交面积环比-7.6%，同比-0.9%。23城二手房成交面积环比-19.5%，同比+21.9%。 库存与去化：13城新房库存面积环比+0.3%，同比+1.3%。去化周期为21.0个月，环比-0.3个月，同比+3.1个月。 土地：百城土地成交建面环比+23.2%，同比-31.9%；楼面均价环比+175.9%，同比-3.4%；溢价率9.7%，环比+6.7pct，同比+4.4pct。 政策：1）4月28日，政治局会议召开，此次会议对于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年《 》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《 》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。 2）深圳自4月30日起进一步优化限购和公积金贷款政策。一、在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套；二、新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。三、提高住房公积金贷款额度，个人从60万元提高至70万元，家庭从110万元提高至130万元。二、优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从40%提高至60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从50%提高至70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从20%提高至40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮170%，即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。 投资建议：进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 建议关注：1）开发类：保利置业、华润、滨江、招蛇、建发、金茂。2）商业地产类：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。