**4月楼市成交同比增速由负转...

**4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比...**

4月楼市成交同比增速由负转正；一、二线城市成交连续两个月同比均持续改善（26年4月房地产行业全扫描） 新房成交：4月47城新房成交面积环比-24%，同比+3%，同比增速较3月提升了7pct。1-4月累计同比-10%。4月一线城市新房成交同比由负转正，二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由正转负。 二手房成交：4月23城二手房成交面积环比+7%，同比+9%，同比由负转正，同比增速较3月提升了15pct。1-4月累计同比-1%。4月各能级城市二手房成交均同比改善。 库存与去化：4月末，13城新房库存面积环比-1%，同比+1%；去化周期20.4个月，环比-0.6个月，同比+4.9个月。仅上海、杭州去化周期在12个月内。 土地市场：4月全国成交土地建面环比-31%，同比-26%；楼面均价环比+15%，同比-12%；平均土地溢价率为6.3%，环比+3.3pct，同比-1.9pct。从累计来看，1-4月全国成交土地规划总建面同比-15%，成交总价同比-31%，楼面均价968元/平，同比-18%，平均溢价率4.8%，同比-4.6pct。 房企：1）销售：百强房企4月销售额同比-12%（前值：-18%）；累计同比-21%。2）拿地：百强房企4月拿地金额同比-67%，拿地强度10%，同比-17pct；楼面均价1.3万元/平，同比-48%。1-4月百强房企拿地金额同比-50%，楼面均价同比-30%，拿地强度25%，同比-14pct。3）融资：4月行业国内外债券、ABS发行规模同比+29%，平均发行利率2.7%；1-4月发行规模同比+12%，平均发行利率3.0%，同比-0.11pct。26年5-12月债券到期规模4780亿元，6、7月是到期小高峰。 中央政策：1）政治局会议召开，对地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。2）4月24日，4只商业不动产REITs正式获批，预计募集资金规模145.2亿元。 地方政策：1）深圳优化调整限购政策，增加限购区域可购房套数，限购区域内购房增加持居住证人群。2）多地优化公积金贷款政策，深圳、广州大幅提高贷款额度上限，南京扩大异地贷款范围之安徽省全域，济南、青岛扩大公积金提取用途至支付物业费、支付契税、用于城市更新等多个方向。 投资建议：4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，楼市成交同比增速由负转正。我们认为，房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口。当前政策持续发力，一线城市优化限购限贷、核心城市优化公积金政策，均对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情。短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，需跟踪后续成交修复的走势能否延续，这将取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在25年计提减值相对较多,26年可能筑底,因此27年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年Q4市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 建议关注：保利置业、华润、金茂、建发、滨江、绿城；新城、我爱我家；华润万象生活、太古地产。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。