**上海收购二手房取得阶段性进...

**上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响**

上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？ 2月2日，上海启动收购二手房用作保租房试点，浦东、徐汇、静安先行先试。截至5月21日，三区已累计收购房源523套（徐汇458套、浦东64套、静安1套）。二季度开始，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动。 静安区：3月31日落地了全市首单完整打通“以旧换新”置换链条的收购置换签约。房源建面41.59平、收购价220万元，置换新房是誉静安112平的三居室，总价超1300万元。静安区创新了“住房收购置换”模式，居民可先锁定区内新房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；收购款项专项用于购置区内指定新房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。作为开发商代表保利置业参与了首例“住房收购置换”项目，提供一定程度的优惠与补贴，打通置换链条。 徐汇区：聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，已完成收购458套。面积以35-45平的一室户和45-60平的两室户为主。推进节奏较快，得益于：1）全市通用房票机制：支持跨区使用，允许“一二手通用”，有效期一年。2）资金保障与透明定价：采用“国企+房管部门双重评估”的透明定价模式。3）房源筛选与城市更新结合：将二手房收购与“两旧一村”改造相结合。依托城市更新重点板块，批量锁定了一批存量房源。超过300套不适合改造为独立保租房，区保障房公司收购之后，改为“新时代城市建设者管理者之家”。“十五五”期间，上海计划新增供应12万张“之家”床位，重点面向一线从业人员。此次收购改造，为“之家”供给打开新思路。我们预计，300多套房源可释放1200-1800张床位。 浦东新区：聚焦内环内老旧小区，结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，已完成收购64套，其中使用房票完成置换2套。浦东区是三区里唯一对房源标准有明确规定的区域，“内环内、2000年以前建成、建面70平以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”，浦东新区收购主体浦发集团明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。1月末（试点开始前），浦东新区满足收购条件的存量二手房挂牌套数有3052套，目前完成收购的套数占其比重仅2%，后续空间仍很大。 “房票+双评估+一站式服务”的机制创新成为最大亮点。1）收购置换闭环。打通“收购、资金监管、置换”全链条：居民旧房由区属国企规范收购，免中介费、交易安全、回款稳定；收购款以“房票”形式进入监管账户，专款专用；实现“旧房快速处置、新房顺利购置”，促进改善需求高效释放。2）双评估定价，价格公开透明。区保障房公司和区房管局分别委托评估机构，以区域真实成交价为基准，形成指导价区间，国企与业主在区间内协商定价。3）专窗专线服务，流程极简高效。 Q2开始，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手房用于保租房工作。若我们将收购条件均限定为“内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内”，4月末八区满足收购条件的存量二手房挂牌套数约8176套，占八区二手房挂牌量的比重为5.6%。其中浦东新区2398套，占比4.0%；杨浦区1451套，占比9.4%；虹口区1086套，占比11.8%；长宁区858套，占比8.9%；静安区756套，占比6.4%；徐汇区714套，占比4.2%；黄浦区548套，占比7.7%；普陀区365套，占比2.6%。 目前上海三区已收购的二手房占三区二手房成交的比重约2%，随着试点扩围和政策推进，未来比重可能逐步提升，对稳定上海楼市的重要性可能也会提升。 在26年2月新“沪七条”政策叠加效应下，3月以来上海楼市活跃度持续攀升，我们认为仍是本轮周期中将会领先修复的城市，因此上海的筑底重要性和时点意义重大。1）成交量：二手房成交套数3月以来同比正增长，3、4月成交量超24-25年同期均值；新房成交套数4月以来同比正增长，4月成交量超22-25年同期均值。不过需要注意的是，去年4月开始楼市整体进入低迷期，因此今年的同比大涨也存在低基数因素，所以仍需持续跟踪后续动能。2）房价：房价环比涨幅是一线城市中最大的、且唯一一个涨幅仍在继续扩大的一线城市。3）库存与去化：4月末一二手房库存去化周期11.8个月。二手房去化周期13.2个月，自25年11月以来呈现下滑趋势，从25年12月开始进入18个月以内。新房库存去化周期仅8.8个月，在全国范围也是最低的。 投资建议：当前上海收购二手房已取得一定积极效果，经过三区试点，当前收购二手房流程、房源筛选标准与运作模式已走向可复制的阶段。随着试点全面扩围，收购规模将不断扩大，政策效果将进一步夯实，有望进一步修复市场预期。其中，徐汇区与城市更新结合，且在打破区域限制的全市房票机制的带动下，收购二手房的节奏较快，预计未来将有更多区域参考借鉴，进一步打通一二手置换链条。 建议关注在上海布局和销售占比较多的房企：华润、招蛇、保利发展、建发、金茂、越秀、绿城、中海、保利置业、城投控股。 风险提示：政策推进速度与规模不及预期；收购资金来源受限；保障性租赁住房收益不及预期。