**洞见酒店REITs系列（1...

**洞见酒店REITs系列（1）：他山之石，海外酒店REITs观察**

本篇为洞见酒店REITs系列第一篇，旨在通过海外酒店REITs的视角，深入剖析酒店REITs的运作逻辑与核心特点。 海外酒店REITs市场概况。1）发展历史及规模：诞生背景各异，市值占比通常不高。美日新三国酒店REITs的诞生通常伴随REITs行业发展或个别公司转型需求，当前市值占比分别为3%、7%及6%，底层资产类型通常包含传统酒店、度假式酒店及服务型公寓等“泛住宿”类别。2）运营模式：“主租赁”模式下固定租金部分提供下限保护。美国酒店REITs创新性地采用了TRS结构，但其底层运营模式与中国内地相似，即通常采用委托管理/特许经营模式，收入主要来源于NOI扣除相关管理费；而日本、新加坡部分酒店REITs采用“主租赁”结构及对应的“主租赁”模式。该模式下房东将物业出租给承租人，收取固定租金或固定+分成租金，固定租金部分提供一定下限保护。 海外酒店REITs估值与收益特征。1）估值：估值普遍低于其他板块，二级市场估值波动性较高。以美日为例，酒店REITs长周期资本化率中枢约为5%-9%，高于其他板块约100-300bps。此外，酒店板块一二级市场估值长期走势基本一致，但二级市场波动更为显著。2）投资回报：复苏早期表现较佳：我们统计美国酒店REITs长周期年化总回报为4%，跑输大盘及其他成长性REITs赛道；因此择时对海外酒店REITs配置而言较为关键，其通常在经济复苏早期大幅跑赢其他板块。 海外头部酒店REITs案例带来的相关启示：1）经营端：资产组合维度，聚焦核心中高端资产，注重组合动态优化、规模扩张及翻新改造；运营模式维度，可考虑探索“固定+分成”租金的主租赁模式。2）估值端：合理锚定资本化率中枢，留足风险溢价。3）投资端：酒店REITs高波动收益特征对择时提出更高要求，需引导市场由类固收思维向周期权益配置思维转变。 风险：海外酒店REITs业绩超预期下滑；估值受利率扰动。