中央城市工作会议更新 时隔1...

会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

“城市更新”写入总体要求。这一历史性转向，为房地产行业指出了“新路子、高品质、控风险”的发展路径。

会议指出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，“当前和今后一个时期城市工作的总体要求是…以推动城市高质量发展为主题…以推进城市更新为重要抓手”，表明中央对于房地产市场的判断，是已经过了大规模增长阶段，进入了稳定发展、提质增效的时期，#后续政策大力度刺激带来行业规模大幅度增长的可能性较低

未来发展路径：仍然是“好房子”。此次会议定调从增量扩张向提质增效的转变，同时7个任务分别是优化体系、创新城市、宜居城市、美丽城市、韧性城市、文明城市、智慧城市，均强调存量的优化，结合上午国家统计局的表态“要看到目前房地产销售面积和价格同比还都在下降，房地产筑底转型是一个过程，这是正常现象，要以更大力度来推进房地产止跌回稳。”，均表现出未来政策的思路，即#承认行业仍在筑底转型、总需求很难增长的客观事实、继续向着“好房子”方向转型

不变的点：城市群和都市圈发展仍为重点。未来都市圈核心城市房地产市场跑赢全国的趋势预计仍将持续。

多重催化与估值和机构持仓比例低位之下，结合此次会议“提质增效”、“好房子”、“都市圈”三大核心精神，关注核心一二线城市且具备高品质住宅开发溢价相关如华润、滨江、绿城、建发、中海等。

1）本次中央城市工作会议，重要领导参加、会议级别高，召开说明重要性，历史上没有固定召开时间，每次都有历史任务，为人民、为经济，推动城市发展具有扩大内需的潜力

2）本次会议是对未来10年城市发展的设定目标和提供愿景，并给出了“推动城市高质量发展为主题”的目标，本次会议更多是一个纲领性会议、指出了方向，预计后续会有更多的部委落地配套政策细节，可能包括相关部委：如住建、财政、央行、税务等

3）本次会议强调“以推进城市更新为重要抓手”，和5.15城市更新行动计划相呼应，5.15是中办国办推出的城市更新行动计划，本次会议更多是党中央组织的动员大会，不只是务虚，而是要推动（5.15城市更新行动计划也应该不只是务虚），只不过本次会议只给了目标和方向（包括城市更新、创新城市、宜居城市、美丽城市等）、但没细化细节，是开放性题目

4）但本次会议同时提及新发展模式和城改旧改，也要求城市发展从增量扩张转向存量提质增效，说明未来的城市更新不会是过去的摊大饼模式，要符合新发展模式的“人地房钱”的约束，城市会甄选，会集中在核心一二线城市，城市更新模式也会考虑可持续性，也不大可能是棚改2.0

5）未来展望，核心一二线城市（并不是所有城市），能够兼顾城市高质量发展方向，同时解决城市发展融资问题（融资来源于存量盘活，而非以前增量扩张），并且提供生活性服务、公共服务的城市，将迎来更大的城市发展空间，也将进一步激发相应的各类需求，此外这也与好房子方向相契合。

重在存量提升，拆迁改造着墨不多

1）拆迁着墨不多：拆迁、城市更新、城中村改造等内容着墨不多，并非重点

2）用词稳步推进：城中村改造、危旧房改造即便提及，也使用了“稳步推进”词汇，意味着态度谨慎，新项目不多

3）关键词指向存量提升：几大关键词：宜居、创新、韧性、民生、文明、智慧，均指向存量提升改造。

风险提示：政策推进不及预期，行业基本面持续下行