房地产+消费建材+家居更新 ...

政策总结：

2月26日开始执行

限购调整：

1、非沪籍外环内购房，社保个税3改1

2、非沪籍社保个税满3年，外环内可增购1套

3、居住证满5年的非沪籍人士，上海全市范围可购1套

公积金：

4、公积金首套贷款，最高额度160万提高到240万。

5、二套住房公积金，结清了，可以继续贷，认房不认贷。

6、多子女家庭购买第二套住房，在之前基础上，再上浮20%

房产税：

本地家庭子女成年名下唯一一套，2026年1月1日起免房产税。（原来是首套住房，现在是唯一住房。）

未成年共有房产不计入审查范围。

要点：新上海人门槛降低，二套改善需求释放，长居上海购房潜力释放，公积金贷款额度大涨，支持多子女家庭、房产税减负

我们认为此次新政比先前政策力度更强、覆盖面更广，对基本面企稳修复的作用更大。优先上海本地企业：城投控股、西藏城投、中华企业；龙头房企重仓上海的有：招商蛇口、华润置地；其他优质房企估值修复：滨江集团、建发股份。

风险提示：小阳春后政策效果是否延续还需观察。

本次住房限购政策调整，主要针对非沪籍居民家庭或成年单身人士：

1）连续缴纳社保或个税满1年及以上：在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房。

2）连续缴纳社保或个税满3年及以上：在外环内限购2套住房。

3）持《上海市居住证》满5年及以上：在全市范围内限购1套住房。

本次公积金贷款政策优化涉及：

1）提高住房公积金最高贷款额度。首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元；叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

2）优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，可再次申请公积金贷款。

3）扩大多子女家庭购房支持范围。对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

一、新政逐条解读：与旧政对比，力度与突破超预期

1. 限购端：核心区门槛大幅降低，非沪籍权限全面升级

旧政：非沪籍外环内购房需社保 / 个税满 3 年，仅可购 1 套；居住证群体无明确购房权限。

新政：非沪籍外环内购房社保 / 个税要求从 3 年降至 1 年；社保 / 个税满 3 年可在外环内增购 1 套（与本地家庭同权）；居住证满 5 年可在全市购 1 套。

影响：大幅降低刚需入场门槛，激活非沪籍改善需求，扩容购房客群池。

2. 公积金端：一线城市最大力度宽松，降低全周期购房成本

旧政：首套公积金额度最高 160 万，二套 “认房又认贷”，多子女家庭无额外额度上浮。

新政：首套公积金额度提升至 240 万（+50%）；二套改为 “认房不认贷”，结清后可再贷；多子女家庭二套额度再上浮 20%。

影响：显著降低刚需与改善群体的购房成本，释放 “卖一买一” 及多孩家庭需求。

3. 房产税端：减免持有成本，激活本地家庭潜在需求

旧政：首套住房可申请减免，未成年子女共有房产计入审查范围。

新政：本地家庭成年子女名下唯一住房自 2026 年 1 月 1 日起免征房产税，未成年共有房产不计入审查。

影响：降低本地年轻人首套持有成本，释放家庭购房名额，激活改善需求。

二、横向对比和政策预测：北上深限购政策分化，核心约束决定政策空间

✅上海

常住人口红线 2500 万，2023 年常住人口 2487.45 万，人口余额仅 12.55 万。

当前限购：外环内非沪籍社保 1 年，满 3 年可增购 1 套；外环外逐步松绑。

政策逻辑：“核心区控、外围放”，弹性有限，严守人口红线与防投机底线。

✅北京

常住人口红线 2300 万，2023 年常住人口 2185.8 万，人口余额 114.2 万。

当前限购：五环内非京籍社保 2 年，五环外 1 年，多子女家庭可增购 1 套。

政策逻辑：优先保障首都功能，疏解非核心功能，政策向五环外倾斜。

✅深圳

常住人口红线 1900 万，2023 年常住人口 1779 万，人口余额 121 万。

当前限购：福田 / 南山 / 宝安新安限购（非深户 1 年社保），其余区域不限购。

政策逻辑：先行示范区试点，人口承载空间充足，政策弹性最大，支撑产业升级。

三、后续政策趋势预测：圈层化调控成主流，深圳或率先全域不限购

1. 上海 / 北京：复制深圳 “圈层差异化调控” 模式

上海：下一步将落地外环外五大新城及远郊全域不限购，核心区维持 1 年社保限购，引导人口向新城疏解。

北京：将跟进五环外平原新城全域不限购，五环内核心区维持 1 年社保，契合非核心功能疏解战略。

2. 深圳：2026 年内或实现全域完全不限购

作为先行示范区，深圳已实现除核心街道外的全域不限购，后续可能类似于广州全域打开限购。

充足的人口余额和产业升级需求，使其具备全域放开的基础，预计 2026 年内成为首个取消限购的一线城市。

四、楼市行情展望：小阳春加速，上海引领全国核心城市复苏

1. 短期（2026 年 Q2）：上海市场确定性修复

年初小阳春已奠定基础：2026 年 1 月上海二手房网签 22834 套，同比 + 24%，连续 3 个月超 2.2 万套；挂牌量从 12 万套降至 8.9 万套，房东惜售情绪升温。

新政落地后，预计 3-4 月二手房成交量突破 2 万套，核心区改善盘率先止跌回升，全市房价二季度全面企稳，告别 2 年下跌周期。

2. 中期（2026 年下半年）：全国核心城市行情启动

上海作为风向标，将推动北京、深圳快速跟进限购优化，带动长三角强二线城市回暖。

行业逻辑从 “保供给” 转向 “促需求”，形成 “需求回暖 - 房价企稳 - 回款改善 - 风险化解” 的正向循环，终结全国楼市下行周期。

五、地产股投资思路：三条主线把握行业机遇

深耕上海及核心一线城市的本土国企与头部房企：建议关注中华企业、城投控股、陆家嘴（上海本土房企），以及保利发展、招商蛇口（核心城市布局深厚的头部央企）。

二手房交易链条的经纪龙头：重点关注贝壳 - W，受益于上海二手房成交量回升。

地产后周期的消费建材与家居龙头：关注东方雨虹、三棵树，受益于新房交付与二手房装修需求传导。

方正地产：王嵩

上海住房政策调整一览及一线城市政策对比：

1. 非本地户籍购房资格：上海全域1年社保，北京外环1年内环2年，深圳核心1年外围无需

2. 本地户籍套数：都是内环2套（多孩3套），外围不限

3. 非本地户籍套数：核心区最低社保标准都只能买1套（上海最宽松，三年社保可以买两套），外环都不限制

4. 上海独创针对有居住证但是不缴纳社保的人，放松了限制，满五年可以买房

政策力度及影响分析：

前期传闻的落地，这个时间选的很好，小阳春开始前，促进市场整体成交放量，效果要大于春节前出台

从内容来看，相比1月传闻是内环内超预期，外环外略低于预期。之前传闻版本为内环内3年社保不变，内外环间1年社保，外环外取消社保，最终版本是统一改为1年社保。

对于内环市场具有较好的提振作用，特别是核心区域豪宅市场的购买门槛进一步降低。1年社保对于新房交易基本上可以实现有需求就兑现。

上海市场后续判断，持续放量+挂牌下降+二手收储=市场企稳

春节楼市数据规模较低，但延续了1月份以来的实时交易热度的趋势（二手同比+62%，新房+30%），且春节后市场的复苏节奏要好于往年，初七（长假最后一天，小阳春第一天）重点80城市单日交易量同比25年增长71%，来访量同比增长34%。

上海市场连续连续三个月二手成交超2w套，目前大中介挂牌总量降低至13.7w套，较峰值下降接近5w套。与24年924和25年小阳春相比，若供应持续走低，则价格具备长期企稳的基础。

后续政策方向：重点城市“以旧换新”进展+全国城市更新预期。上海重启“以旧换新”，着重解决400-700w价格段的存量库存，这对于淡季价格维持稳定意义重大，且上海模式的经验和效果，对于全国其他重点城市跟进，和中央资金支持，也有重要的示范效应。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，其中：

【1】明确进一步调减住房限购政策。1）缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限；2）符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房；3）符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。

【2】优化住房公积金贷款政策。1）适度提高住房公积金最高贷款额度；2）优化贷款套数认定；3）扩大多子女家庭购房支持范围

【3】完善个人住房房产税政策。对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税

厨电为家电与地产相关性最强的子板块，经历此前地产下行及疫情因素影响，企业数量减少，对标白电，厨电品牌集中度仍有提升空间，同时多品类国产品牌替代持续演绎，未来展望厨电格局持续优化，份额有望加速向头部集中。

26年以旧换新政策延续，白电方面，空冰洗等品类持续获补受益，厨电中，热水器品类仍获得补贴资格，同时仅对购买1级能效或水效标准产品进行补贴，补贴品类及范围更加聚焦核心，我们认为这一举措有利于性能优势更强的头部品牌加速提升份额。

家电地产链公司经过调整，当前整体估值较低，大多具备稳健分红的特性，具备较高配置价值。白电：海尔、美的、格力（兼具红利与成长属性），厨电：老板电器、华帝股份厨电龙头），万和电气（热水器份额领先）；照明：奥普科技（股息率7％＋）欧普照明（股息率4％＋）。

建材板块至今涨幅领先，玻纤之外，消费建材是核心拉动力。

建材板块已深刻调整： 1.需求结构已调整为非房为主，新房影响弱化；2.二手房成交活跃、房龄老化、收入预期改善催生翻新需求；3.城市更新或是十五五重要工作方向。4.政策大幅提高地产的站位。5.春旺催化、涨价在即。

行业板块首推防水： 行业集中度提升最为明显，CR3由25提升至接近45%，雨虹、 科顺 提价意愿较强，北新或由扩规模向提利润转型石膏纤维板提供增量，预计板块由7-8个点业绩弹性，空间显著。

三棵树三驾马车驱动存量、下沉、改善三块市场高速增长，利润与现金流均逆势新高。

悍高集团 连续多年30%收入复合增长，50%以上利润复合增长。高端性价比+爆品高周转策略实现基础五金高速增长。

伟星新材分红与现金稳定高位，系统集成+服务升级可期。 兔宝宝 减值敞口释放后，分红进一步提升可期。中国联塑 低估值全球管材龙头，资产质量提升，重视边际投资回报推动公司价值回升。

另外请重视海螺水泥。海螺集团增持增强市场信心，与海螺创业、皖维集团、杉杉股份或形成水泥-环保-新能源材料协同体系。供给端持续收缩有望带动盈利修复，增强公司分红实力。

地产已深度调整，《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、并建议政策一次性给足，预计后续供需两端政策进一步发力形成支撑。 [庆祝] 家居板块估值见底，23年以来头部企业分红率大幅提升，头部公司股息率约5%，奠定充足安全垫。

行业业绩受25Q4-26Q1高基数影响，#后期有望边际改善，叠加26年新房竣工降幅收窄，行业需求边际改善。对标成熟海外市场，中长期新房销售企稳， [拳头] 二手房成交+存量换新驱动行业稳定增长。

头部企业经历压力测试，业绩、资产负债表健康。中腰部企业退出增加，#产业资本如盈峰集团溢价投资家居头部（25年入股索菲亚、24年控股顾家家居），持续验证家居板块基本面触底，产业资本推动下行业整合有望加速。

26年智能家居品类继续获得国补支持，25年以来头部公司加速AI床垫、脑机等新技术产品推广，技术+国补有往驱动新品类渗透率向上，构筑行业新增长点。

短期政策博弈，定制头部欧派家居（定制龙一、固定分红额+安全边际），索菲亚（盈峰收购整合、经营改善预期），业绩稳定软体头部顾家家居（零售化转型整合市场、高股息），AI床垫等新品类构筑向上弹性慕思股份、美克家居。

*公开资料整理，仅作为行业分析参考，不构成任何投资建议！