房地产+白酒+大众品更新 1...

日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企拐点和弹性

通过日美经验，我们认为：

1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。

2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝对和相对收益显著。

3）核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表输入性改善。

4）危机后日美龙头房企的市占率大幅提升，经营效益显著提高，实现ROE改善、并估值提升。

中期分析：行业量价已深度调整或预示底部临近和政策必要性

目前前端指标累计降幅达6-8成，全国二手房房价累计跌幅达41%，显著超过1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅34%。

们认为房地产行业的基本面底部将逐步临近；但考虑到全国居民资产负债表修复仍需要一定时间、因此预计全国房价仍将磨底一段时间，但该阶段中房地产尾部风险仍需关注，预计今年房地产行业政策必要性进一步提升。

政策判断：《求是》重磅发声+上海沪七条、彰显政策积极性

年初以来房地产支持政策频出，1月2日《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、并建议政策一次性给足。

2月25日上海发布“沪7条”；年初以来房地产融资方面的利好开始逐步增多。我们预计后续供需两端政策有望进一步发力，包括：按揭贴息、限购及人才政策放松、城市更新、存量收储以及融资支持政策等。

行业判断：预计我国核心城市将领先止跌、优质企业率先受益

2025年开始我国居民资产负债表走弱趋势有望结束。参考日本东京和美国旧金山的核心城市领先止跌经验，同时借鉴中国香港的房价止跌三要素经验（人口增加、租金稳定和利率下降），我们认为我国如上海等核心城市具备上述条件、预计房价有望领先止跌

相关梳理：1）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，以及建发股份；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，以及新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，以及我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。

1）产品改为亚克力盒外观，线下团购价320元/瓶，打款价300元，一瓶20元利润。

2）团购门槛更低：三年完成一组，一组99件，第一年30件，第二年33件，第三年36件，三年完成后，连续24个月给分红，如果发现低价，停止分红，并没收5000元保证金。

3）超额奖励：三年卖三组，一共297件，不仅有24个月的月月分红，还有上市公司的股票激励（与大珍模式一致）。

4）经销商不用打货款，多发展网点，维护好网点，货直接发给联盟商。

5）全国成立15个战区（联盟平台），继续开500场大珍和珍十五的创富论坛，希望十万人卖酒。

6）大珍联盟商至少要做一组珍十五。

7）厂家支持：品鉴会没有上限，鼓励回厂游。

定价&定位：珍十五·第五代零售指导价588元/瓶，团购指导价320元/瓶。未来会将“大珍”+“小珍（珍十五）”打造为珍酒两大超级单品。

销售模式：同步推出珍十五·第五代联盟商计划，全国设立15个区域指挥部，未来5年举办超500场创富论坛，赋能渠道伙伴。具体模式:一、基础合作：未来三年，商家团购模式卖1组，即99箱珍十五，可获得差价利润+月度分红；二、进阶合作：未来三年，商家团购卖酒3组，即300箱珍十五，除了差价及月度分红，还可以获得股权激。

CPI边际回升、PPI低位修复、剪刀差边际收窄，食品饮料行业整体处于成本红利的“尾声”及涨价潮的“初期”阶段。复盘历史多轮价格周期，我们判断CPI为股价表现的核心锚，CPI-PPI剪刀差决定盈利弹性，CPI>1的通胀阶段及CPI-PPI剪刀差上行时期，食饮板块业绩及股价表现相对更优。26年2月我国CPI同比+1.3%，涨幅为23年1月以来最高。供给端PPI改善向CPI的成本传导，需求端“提振消费”一揽子政策逐步落地，后续CPI改善趋势延续，顺价能力较强企业有望受益。

CPI回升带来需求修复与议价环境改善，重视龙头企业毛利率变化及定价权重建主线。原材料成本在大众品龙头营业成本中的占比普遍在65%–85%之间，其中大豆、白砂糖、原奶、大麦以及玻璃、PET、瓦楞纸、铝材等农产品与包材是关键变量。PPI上行、CPI温和通胀环境下，行业集中度越高成本控制及提价能力越强，中小落后产能将加速出清，龙头企业市占率有望进一步提升。

涨价预期下，重视顺价能力较强企业。主线一：成本与价权共振的调味品与餐饮供应链。调味品处于成本上行初期叠加上一轮提价满5年，CPI回升下具备新一轮提价基础。关注行业集中度提升、龙头市场份额扩张增强价权与传导效率。餐饮供应链速冻、复调等需求企稳，价格开启向上周期。主线二：成本相对平稳，集中度高，具备价权弹性的啤酒。餐饮场景逐步修复，进口大麦成本处于低位，包材成本部分反转，关注啤酒企业塑造高端大单品与新兴渠道渗透带来吨价与结构升级。

*公开资料整理，仅作为行业分析参考，不构成任何投资建议！