免税+地产更新 1、中国免税...

核心事件：上海机场启动免税业务招标，外资首次获准参与

据渠道调研及招标网站信息，上海国际机场股份有限公司（SIA）公布了上海浦东国际机场（PVG）和上海虹桥国际机场（SHA）免税区域的招标计划，核心规则如下：

招标分为三个标段：浦东机场 T1 及 S1（标段 1）、浦东机场 T2 及 S2（标段 2）、虹桥机场 T1（标段 3），其中标段 1 和标段 2 不得由同一免税运营商运营。

投标人资格放宽：允许国内持牌免税运营商与外资免税运营商共同参与。

运营期限：2026 年 1 月 1 日至 2033 年 12 月 31 日。

行业背景：此前中国免税市场由国企垄断

此次招标前，中国免税行业仅对本土免税企业开放，全国仅有 7 张免税牌照，且均为国有企业。

中国中免（CTG）凭借在上海、北京、广州等主要机场及海南免税市场的领先地位，占据国内约 80% 的免税市场份额。

但中国中免在采购能力、不同国家消费者消费力分析等方面，与全球领先免税运营商仍存在差距。

政策推动：地方政府获跨境免税审批权

此次上海机场开放外资参与免税业务招标，主要源于 10 月 31 日发布的一份政府文件 —— 该文件将跨境免税业务审批权下放至地方政府，为行业开放提供了政策依据。

对中国中免的短期影响有限

目前上海机场的免税业务由中国中免的控股子公司日上免税行（Sunrise Duty Free）运营。

若外资或其他本土免税运营商中标，日上免税行可能失去浦东机场近 50% 的免税销售额。

但短期负面影响可控：2025 年浦东机场免税销售额预计仅恢复至 2019 年水平的 40%（约 60 亿元人民币），对中国中免的利润贡献最高约 2 亿元人民币，占比相对有限。

潜在利好：中国机场有望受益于外资入局

目前中国内地机场免税店主要销售香水、化妆品、烟酒等品类，奢侈品占比极低，与香港、日本、首尔、新加坡等机场存在明显差距，核心原因在于运营商的采购能力与经营理念。

杜福睿（Dufry）、DFS 等全球领先免税运营商与品牌方合作深度更深，在全球多个机场运营免税业务。

若外资进入中国机场，有望提升机场免税店的奢侈品占比，推动人均消费额快速回升；叠加国际客流量持续双位数增长，机场免税租金收入有望比当前更快复苏，进而带动机场盈利提升。

高盛和大摩均认为，当前疲软的房地产市场亟需政策支持以稳定预期。

1）高盛观点

高盛指出，推出类似 2015-2018 年那种 **“超大规模” 的棚改货币化刺激政策 ** 的可能性不大。

其核心制约在于，无论是地方还是政府，当前的财政能力都难以支撑如此庞大的支出。

但高盛同时表示，在部分重点城市推行一些旨在稳定房价的、相对温和的政策措施是必要且很有可能出台的。

2）大摩观点

大摩将 “贴按揭”（房贷贴息）视为当前最可行的 “下策”。

大摩认为，相较于直接收购过剩库存或救助开发商主体，“贴按揭” 方案面临的道德风险和技术实施难度更低。

但大摩强调，要使 “贴按揭” 政策真正生效，必须满足以下三大关键条件：

广度：政策必须同时覆盖 “存量” 与 “新增” 贷款。若只针对新增贷款，不仅可能引发社会矛盾，还可能加剧现有房主抛售二手房，反而冲击市场。

力度：经测算，要使租金收益率超过房贷利率，一二线城市平均需要约100-150 个基点的贴息。若此政策覆盖所有存量和新增贷款，每年所需资金量将高达约4000 亿人民币。

持久度：为有效改变居民的长期悲观预期，政策承诺必须是开放式或长期的（例如，持续 3-5 年或直至市场企稳），而非短期的、一次性的刺激。

高盛认为，若房地产新刺激政策计划在明年年初落地，那么在今年 12 月召开的相关会议（如政治局会议、中央经济工作会议）中，大概率会出现相关信号或更深入的政策讨论 —— 这一判断的参考依据是，去年 12 月政府已明确提及 “稳住股市和楼市”，若今年 12 月会议中进一步强化 “稳楼市” 的表述，则意味着后续可能推出更多房地产增量宽松措施。

关于政策最晚落地时点，高盛指出，新刺激政策或需在明年 1-2 月左右逐步推进实施。核心原因在于，“金三银四”（每年 3-4 月传统楼市销售旺季）对全年房地产销售表现至关重要；若明年楼市销售旺季再次出现 “旺季不旺” 的情况，可能导致明年房地产行业表现及宏观 GDP 增长低于预期。

高盛进一步分析，明年作为 “十五五” 规划开局之年，在货币政策、财政政策及房地产政策层面，均需推出更进一步的宽松举措，但强调此类宽松将是 “温和适度的”，而非大规模的刺激政策。

*公开资料整理，仅作为行业分析参考，不构成投资建议！