房地产更新 事件：北京市住房...

事件：北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，《通知》明确，自2025年8月9日起，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

8月8日，北京住建委、住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对北京市住房限购和公积金政策做出优化。我们认为政策力度符合预期，主要考虑到7月底刚结束的政治局会议对经济表述较此前乐观、地产表述较少。新政有望托底北京房地产量价表现、加速市场回稳，后续可以关注上海、深圳是否跟进。

五环外是北京住房成交主力，新政大幅放松五环外的购房限制。《通知》指出，北京户籍家庭和缴满2年社保（或个税）的外地户籍家庭，购买五环外商品住房不限购；成年单身人士按照居民家庭执行限购政策。

此前，北京户籍家庭/单身全市限购2/1套，缴满3/2年社保（或个税）的外地户籍家庭和单身在五环内/五环外限购1套，且均可在五环外增购1套。这意味着五环外购房限制大幅松绑，同时户籍单身可在五环内增购1套。根据中指院的数据，2025年1-7月北京五环外新房/二手房成交套数占比分别为82%/51%，五环外是北京住房、尤其是新房的成交主力，新政有望进一步释放这部分购房需求。

公积金“认房不认贷”，提高二套房贷款额度，优化提取效率。此外，《通知》从四方面优化了北京住房公积金政策：

1）对北京无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整为首套房，即“认房不认贷”；

2）将二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元，支持建筑绿色发展、多子女家庭最多可再上浮至140万元；

3）每缴存公积金一年可贷额度从10万元提高至15万元；

4）支持在提取公积金支付首付款的同时申请公积金贷款。

量价边际走弱或驱动北京出台新政，后续可关注上海、深圳是否跟进。根据中指院的数据，6月北京新房/二手住宅成交套数同比-2.4%/+2.0%，均较此前有所走弱；根据国家统计局的数据，25Q2以来北京二手房价格环比跌速逐月扩张，6月环比下跌1.0%。而6月上海、深圳量价数据同样出现边际走弱，且仍具备限购松绑空间，我们认为后续可以关注两个城市是否会跟进优化限购等政策。

北京地产新政有望加速当地市场回稳进程，提振沪深政策预期。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

产业链相关：

1）A开发：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口；

2）H开发：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产；

3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业；

4）港股REIT：领展房产基金。

政策：北京符合条件家庭五环外不限购。8月8日北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，在一线城市中率先开启新一轮限购放松，要点如下：

1）五环外限购放松：对于京籍家庭、社保个税年限满2年及以上的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数。原限购政策下，上述条件的京籍/非京籍家庭在五环外可购买3套/2套房，新政实施后该类人群五环外购房套数放开，有利于释放改善性购房需求。

2）单身限购放松：通知明确，成年单身人士在京购房，按居民家庭执行限购政策。原限购政策下，单身购房套数要低于家庭购房套数，京籍单身五环内限购1套、五环外限购2套。在新政下，单身与家庭购房套数标准统一，意味着京籍单身在五环内可增购1套、五环外不限购。非京籍单身社保个税满2年及以上的，五环内限购不变，五环外不限购。

除了限购放松，此次通知还对北京住房公积金政策予以优化：

1）扩大首套房公积金贷款支持范围，对于借款申请人在京无房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，可认定为首套房。

2）加大二套房公积金贷款支持力度，二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万，特定条件借款人可享受贷款额度进一步上浮，最高可贷140万元。

3）降低五环内公积金首付下限5个百分点。二套房公积金贷款首付下限由原来的“五环内35%+五环外30%”统一改为30%。

4）提高每缴存公积金一年可贷额度，由10万元提升至15万元。

5）支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

从通知内容看，北京限购放松循序渐进，区域上由外围区域先行，条件上并非完全取消限购，对于外地户籍仍保留社保个税满2年要求，方向上重点支持改善性住房需求。当前地产基本面仍待扭转，北京限购放松“打头阵”具有较强的积极信号意义，关注后续上海、深圳限购等放松可能。

销售：截至8月7日，一二手房周均成交环比、同比下行。30城商品房成交面积周均环比-31.4%，同比去年-19.9%（上周-15.2%），其中一二三线周均环比分别-34.7%/-38.8%/-3.1%，同比去年-28.4%/-15.6%/-16.4%（上周-20.3%/-7.1%/-26.8%）。26城二手房成交面积周均环比-6.2%，同比去年-1%（上周+0.5%），其中一二三线周均环比分别-15.5%/-3.5%/-2.7%，同比去年-2%/-1.5%/+1.8%（上周-7.2%/+6.5%/-6.2%）。

土地：截至8月8日，8月涉宅用地出让量价齐跌，土地市场仍处低位。8月住宅用地成交建面同比-14.5%，成交楼面均价同比-5.2%，土地出让金同比-18.9%，平均溢价率2.05%，溢价率同比下滑2.8pct。本周土拍热度较低，以底价成交为主。深圳1宗溢价成交，溢价率11.47%。南京1宗底价成交，苏州1宗底价成交，无锡5宗底价成交，南通8宗底价成交。下周关注长沙、南京、深圳、长春、沈阳等地土拍。

发行：上周地产债发行与净融资环比前一周上升。8月4日-8月8日地产债发行额144.5亿元，发行额环比+78.3%，同比-11.5%，净融资额+87.8亿元。地产债平均发行利率2.25%，平均发行利差62BP，环比前一周下行较多，分别为39、37BP。

成交：8月4日-8月8日地产债多数上涨，涨幅多在2%以内，万科债券领涨。本周0-1年地产债成交量占比最高，其次为2-3年。债券成交量较大的房企有首开股份、保利发展、华润置地、建发房地产、电建地产。万科债券成交收益率在3.1%-8.0%区间。

北京调整优化地产政策，大幅放松五环外的购房限制，公积金实行“认房不认贷”，提高二套房贷款额度，优化提取效率，关注沪深等一线城市跟进情况。地产政策止跌回升意愿强，关注开工端防水机会。城市更新继续看好存量翻新带动的建筑涂料、管材板材和垃圾处置发电等细分受益方向。

*公开资料整理，仅作为行业分析参考，不构成任何投资建议！