地产更新 1、地产大涨点评2...

1）市场在博弈什么：消息面影响，今天市场预期城市更新和棚改可能发力。近期高频数据承压，市场处于“弱现实，强预期”阶段。具体而言，4、5月之后一二线楼市量和价的回落使市场对楼市担忧情绪重新上升，而7、8月份楼市属于季节性低点，高频数据较难快速好转，临近各类会议窗口，基本面越差，博弈宽松预期越强。

2）对后市展望：当前地产容易炒作政策预期，主因是地产板块处于相对低位，低位时只要不是明确的利空消息就容易解读为利多，所以后期随着估值修复，政策对市场影响会弱化，但这时基本面的韧性会被逐步关注，我们一贯认为本轮调整周期三线及以下城市销售更先企稳，当前高频数据表现不佳更多是样本聚焦在一二线城市，其楼市处于补跌阶段，随着下半年补跌逐步进入尾声，市场体感会逐步好转，基本面将成为市场驱动的主因。简单讲，低位的时候炒政策，情绪修复后看基本面。

3）我们对基本面看法：低能级城市率先边际企稳，是因为房价基数低，房价收入比更为合理，楼市已回归消费属性，这部分市场占据中国50%以上的成交体量，但高频数据覆盖较少，一直被市场忽视。一、二线城市房价基数更高，内部分化为三元结构，其中刚需价格先调整，当前逐步趋稳，而刚改依旧在补跌，改善目前热度最高，这三者比例分别占一、二线楼市体量的50%，30%和20%，所以真实楼市面临调整的部分只有20-30%，这部分体量有限，但对高频数据统计和互联网关注度影响更高，其价格走势更容易影响市场情绪，预计金九银十之后会逐步改善；

4）我们对政策的看法：相较讨论限购放松和城市更新是否会发力，我们认为观察政策效果的关键是看其对楼市加杠杆还是去杠杆。过去楼市投资属性引导下，放松限购、降利率等政策可以促使居民加杠杆，而当前逐步恢复消费属性，限制性政策的放松难以提升居民杠杆水平，城市更新可以加杠杆，但可施展的空间决定了节奏会逐步有序推进，因此这些政策对情绪的影响大于实质。相对来讲，收储可持续关注，无论“收地”还是“收房”，盘活房企滞重资产，就有增量资金活跃土拍市场，做出好产品，新旧产品形成双轨制，楼市将自然进入新稳态

风险提示：消息面证伪；外部环境波动加剧

城市更新将会是未来内需与地产需求企稳的重要抓手：通过政府引导投资，带动城市的发展与功能的进化，是扩张内需非常有效的手段。改革开放以来各阶段城市发展战略，引导了城镇化进程，现阶段城市发展将从普遍化向外拓展，向重点城市与区域的内部升级的方向调整，无论从稳定经济还是从稳定购房需求，都有重要意义。

我国各阶段城市更新进程：城市更新概念最早从09年前后开始提出，12-19年以棚户区等拆建工作为主，19-23年之间以老旧小区改造为主，23年中央重提三大工程，强调城中村改造，并且在24年持续升级，25年计划全年实施100万套城中村及危房改造，并且提升货币化安置比例，带动直接投资额接近万亿。

未来1个月只是政策窗口期的开始：25年下半年将是地产政策方法调整的节点机会，从去年开始实施的以收储去库存与拆迁安置相结合的政策组合，对于资产价格预期的影响并不显著。更进一步的优化与稳定民众预期的措施在年内出台的概率很大。

产业链相关：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、建发股份、金地集团、华发股份、万科A、首开股份、城建发展；

H：中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际集团、中国海外宏洋集团、中国金茂、越秀地产；

地产服务：贝壳-w、华润万象生活、美的置业、保利物业、招商积余、万物云。

1）2025年是购物中心资产价值拐点。无风险利率下降，资产荒；REITs扩募、持有型ABS扩容、大宗交易活跃，出表通道打通；租金基本面和资本化率修复，共同促进购物中心资产价值见底。

2）上市公司商业资产的静态重估。过去1年购物中心REITs涨幅超过60%，当前购物中心REITs分派率3.7%，隐含Cap Rate4.8%，REITs估值远高于上市地产公司表内购物中心估值。在出表通道拐点出现后，商业地产公司表内资产有巨大重估空间。

3）资产循环模式打通。开启资产换手后，商业地产利润、现金流、远期租金、ROE中枢都能明显抬升，生意模型得到大幅优化。

4）资产安全边际高，双重弹性潜在受益。商业+开发模型的公司，资产安全边际更高，即便对开发业务再折价，整体公司估值依然明显低估，反言之如果开发行业企稳，则能享受开发部门和商业地产部门的双重弹性。

产业链相关：华润置地、新城控股、大悦城等。

城市更新预期内，中央高度超预期。 棚改重启是过度憧憬，市场博弈先做再说…

1）地产基本面重回下滑趋势；2）一线城市政策小作文发酵

1）地产股跌回前低；2）大机构接近清仓

1）第一波看7月底政治局会议；2）第二波看金九银十政策

*公开资料整理，仅作为行业分析参考，不构成任何投资建议！